과연 모기지 이자율은 계속 오를것인가?

캐나다는 미국의 영향을 제일 가까이서 받는다. 지난 6월 미국의 연방기준금리는 0.25% 오른 2.0% 가 되었고, 미국 내 전문가들은 2020년까지 3.5% 수준으로 오를 것이라 예측하고 있다. 이에 따른 영향으로 캐나다 중앙은행도 7월11일 대출금리의 기준이 되는 over night rate*(시중은행이 Bank of Canada에서 돈을 빌릴 때 적용 받는 이자율)을 0.25% 올려 이제 기준율은 1.5%가 되었다. 따라서 시중은행의 우대금리라고 하는 prime rate 은 현재 3.7% 이다. (독자들 중에 ‘이상하다. 내가 거래하는 은행은 prime rate 이 3.85% 인데’라고 하시는 분이 있으실텐데 유일하게 TD은행은 prime rate 이 3.85% 로 다른 은행보다 현재 0.15% 높다).

캐나다 기준금리는 올 하반기에도 최소 한두 차례 더 오를 것으로 전망한다. 단, 이자율 급등에 따른 피해를 최소화하기 위해 디스카운트 폭으로 강약을 조절하리라 예상된다. prime rate 이 오른만큼, 대신 디스카운트 폭을 넓혀 이자가 오른 부담감을 줄이려는 방법이다. 시중 몇몇 은행에서 디스카운트 폭을 종전의 prime – 0.7% 에서 prime – 0.95% 로 늘린 것이 바로 그 내용이다. 이는 마치 국가에서 새로운 법을 만든 뒤 집행에 앞서 공고를 내고 홍보기간을 거치는 모습이라 할 수 있다. 결국 이 디스카운트 폭도 제자리를 찾아 줄어들 것이다.

만일 prime rate 이 4.5% 선에서 안정을 찾는다면 예상되는 안정된 디스카운트폭을 감안해 대략 prime – 0.35% = 4.15% 가 다가올 5년변동상품의 이자율이 되지않을까 조심스럽게 전망할 수 있다. ‘이자가 그동안 꽤 올랐지만 아직도 나는 3% 미만의 모기지 이자율로 대우받고 있어서 큰영향이 없었다. 이자가 오른 실질적인 변화는 아직 크지 않다’고 생각하신 분들도 이때쯤 정말 확연한 차이를 느끼게 될 것이다.

만일 부동산 투자를 고려하는 상황에서 모기지를 얻는 전제로 월페이먼트를 예측할 때, 적용하는 이자를 3% 미만으로 예상치를 잡는다면 큰 낭패를 볼 수 있다는 의미다. 대부분의 모든 관련 전문가가 이자율은 향후 2년여동안 지속적으로 오른다고 말하고 있다. 낮은 이자율의 기대 속에서 큰 금액의 모기지를 짊어지신 분들은 이제라도 철저한 출구전략exit plan을 세워야 할 때다.