은행은 왜 pre-approval 을 더이상 주지않나?

콘도 계약을 하고 다음 순서로 사전 승인(pre-approval)을 제출할 때 경험하는 내용이다. 다운페이를 어느 정도 하면 모기지 승인이 나왔던 시기에는 마치 사전승인서를 찍어내는 공장 같던 은행들이 최근 사전승인서 발급을 금지했다. 더 자세히 말하면, 금지시킨 게 아니라 실제 승인에 필요한 만큼의 자료를 제출하도록 요구하고, 조건이 통과되면 실제 승인과 같은 사전승인을 발급하고 있다는 의미다.

콘도 분양이 성사된 후 부동산중개인의 첫 번째 커미션 수령을 위한 관문으로 사전승인은 주로 중개인의 요청에 의해 이뤄졌다. 당시 받은 이자와 현재 적용 받는 이자는 큰 차이가 난다. 설령 변동모기지(convertible mortgage) 로, 이자 상승폭을 제한했지만 정부의 모기지 심사 규제 때문에 과거에 승인서를 발급했더라도 현시점에서 다시 심사를 통과해야만 유효하게 되었다. 그만큼 모기지 대출 심사가 까다로워진 것을 반영한다. 최근 새 분양콘도의 매매 계약 후 건축주(builder)가 요청하는 사전 승인은 몇 년 전과 큰 차이가 있다. 건축주마다 원하는 양식에 무조건 따라야 한다. 사전승인의 이자율, 유효기간, 발행한 이의 이름과 소속은행이 나타나야 하며 구매자가 향후 클로징 때 실제 얻고자 하는 모기지 금액과 상관없이, 매매계약서에 나온 디파짓을 제외한 모든 나머지 금액에 대해 모기지 승인이 되었음을 명시해야 한다.

다시 말해 3년 후 완공 시 50%의 모기지만 얻겠다고 계획했더라도 만일 매매계약서상 5%씩 4번에 걸쳐 디파짓을 해야 하는 스케줄이라면, 나머지 80% 금액에 대한 승인이 나온 것으로 사전승인서에 나타나야 한다는 뜻이다.

현재 국세청(CRA)에 보고한 개인소득이 높더라도 향후 3~4년 후의 일을 모르는 상황에서 사전승인 서류를 발행하는 것도 부담스러운 일인데, 지금 수입이 하나도 없지만 향후 많이 벌어 CRA에 보고할 테니 믿고 사전승인서류를 부탁한다는 요청을 받을 때 모기지 종사자들의 부담감은 이루 말할 수 없이 크게 되는 것이다. 결국 누군가와의 관계 때문에 과거에 심사없이 발급되었던 사전승인서가 클로징을 코앞에 둔 상태에서 무효화될 때, 피해는 고스란히 모기지 신청인에게 돌아간다는 점을 기억해야 한다.

끝으로, 유수한 건설업체도 인정하는 한인사회의 대표적 은행인 하나은행과 신한은행에서 발행한 사전승인서를 최근 작은 일부 콘도건설업체가 인정하지 않는 사례가 잇따른 것은 참으로 어처구니 없다고 할 수 있다.