Equity deal 의 실제 의미 (상)

모기지 심사가 강화되기 시작한 지 4년째다. 많은 독자들이 모기지 승인이 예전 같지 않다는 걸 알고 있다. 그럼에도 아직 “같은 조건의 누구는 됐다고 하는데 나는 왜 안 됩니까?’ 라는 질문을 받는다. 이런 분들은 대부분 수입 보고를 적게 또는 거의 안 해서 흔히 NOA *(Notice of Assessment) line 150 에 몇 백 달러에서 몇 천 달러만 기재된 경우다. “내가 아는 사람은 나와 똑같이 NOA 상 3천 달러가 찍혀 있는데 모기지를 문제없이 받았다”고 하더라도 같은 조건이 아닐 것이라고 확신한다.

“경제적으로 여유가 있어서 여기서는 직업도 없지만 한국서 갖고 있는 돈을 가져와 생활했다.” 이 경우에 모기지 신청을 한다면, 다운페이를 어느정도 특정 금액이상 했다면 직업과 수입에 상관없이 승인을 내주는 자산증가 모기지상품(equity program)에 의해 모기지를 받는다. 그런데 이젠 사금융을 제외하곤 모든 금융권에 자산증명(equity deal) 이란 규정은 존재하지 않는다.

만약 그래도 금융권에서 받았다면, 랜딩한 날로부터 몇 년 안에 보고된 수입을 따지지 않고 받을 수 있는 신규이민자 프로그램(new immigrant program, 이것도 수입이 있어야 하는 방향으로 점차 수정)이거나, 신용조회서 보이는 완벽치 않은 조건과 한국에 빈번하게 나간 기록이 뒷받침이 되어서 비거주자 프로그램(non-resident program), 이것도 아니라면 조작한 서류로 대출심사가 이루어졌을 가능성이 높다.

“내가 아는 사람은 나와 똑같이 NOA 상 3천 달러가 수입으로 잡혔는데 모기지를 문제없이 받았다”고 하더라도 차이가 있다.

같은 3천 달러로 보이지만 비즈니스를 실제로 운영하면서 여러 공제(deduction)가 이루어진 후 3천 달러로 끝난 것과, 직업 또는 자영업자가 아닌 상황에서 3천 달러로 끝난 것은 큰 차이가 있다. 또한 비즈니스 등록증만 존재하고 사업장이 집주소로 되어있는 것도 차이가 난다.