by 최봉기 (BRANDON CHOI)
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주택을 구입할 때 필요한 자금은 자기자본 즉, 다운페이먼트와 은행으로의 대출 즉, 모기지로 구성된다. 시간이 지나감에 따라 부동산 가격의 상승과 모기지 대출 상환으로 자기 자본이었던 다운페이먼트 비중은 높아진다. 이때의 자기자본을 Home Equity라 부르는데 예를 들어 매매 가격이 $1,000,000인 주택을 구입할 때 자기자본인 다운페이먼트를 35%인 $350,000을 하고 나머지 65%인 $650,000을 모기지 대출로 받았다가 몇년이 지나서 주택 가격은 $1,200,000이 되고 모기지 대출 상환으로 남은 모기지가 $600,000이 되었다고 한다면, 자기자본이었던 다운페이먼트는 Home Equity라 불리며 $600,000이 되는 것이다. 이때 Equity 비율은 35%에서 50%로 증가하게 되는데 주택을 구입할 때의 자기자본을 다운페이먼트라고 하고 모기지를 재융자(Refinance)할 경우에는 Home Equity라고 한다.
이 중에서 주택을 구입할 때 필요한 다운페이먼트는 모기지 규제 강화로 인해 금융기관에서 좀더 유심히 심사한다. 가장 큰 이유는 테러자금의 유입 방지와 자금세탁의 빌미를 제공하지 않겠다는 것이다. 다운페이먼트는 자기자본이다. 원칙적으로 자기자신의 돈 이어야만 한다. 즉, 남이나 다른 금융기관으로부터 빌려온 자금은 다운페이로 인정하지 않는다. 다만, 직계가족으로부터 순수하게 받은 자금은 Gift Money(증여)라고 해서 다운페이로 인정한다. 또한 많은 경우 한국에 있는 부동산을 매각하거나 모아 놓은 자산을 이곳으로 보내 다운페이로 쓰는 경우가 있는데 이때 한국에 있는 본인 명의의 부동산이나 통장에서 캐나다에 있는 본인 명의의 통장으로 자금이 오는 경우는 한국에서 영문 송금 증명서를 지참해야 한다. 한국에 있는 직계가족으로부터 자금(Gift Money)을 받을 경우에는 영문 송금 증명서 및 영문 가족관계 증명서를 첨부해야 한다. 또 다른 케이스로 이곳에서 친구에게 빌린 돈을 받았거나 출처를 정확히 밝힐 수 없는 자금을 다운페이로 사용할 때는 최소 3개월간 본인의 통장에 입금되어 있는 사실을 증명해야 한다. 즉, 최소 3개월간 본인 통장에 입금되어 있으면 금융기관에서는 자기자본으로 인정해 준다.
이외에 가장 문의가 많고 문제도 많은 질문은 보유하고 있는 현찰로 다운페이를 할 수 있느냐는 것이다. 결론은 “NO”이다. 금융기관에서 보기에는 출처가 불분명하기 때문이다. 최소 3개월간 본인의 통장에 입금이 되어 있어야만 한다. 이 때 $10,000 이상의 자금이 한번에 입금 될 때 은행에서는 국세청에 무조건 보고를 하기 때문에 작은 금액을 나누어서 입금을 하거나 부부 또는 자녀 명의의 통장으로 분산하여 입금해야 한다. 모기지 규제 강화로 자기자본에 대한 출처 및 증명이 보다 까다로워 진 것은 사실이다. 내 돈이 분명한데도 내 돈으로 인정받지 못하는 경우가 종종 있어 안타까움이 있지만, 출처를 명확히 하여 돈의 흐름을 투명하게 한다는 것이 최종적인 정부의 의지이기 때문에 좀 불편하고 번거롭더라도 정책에 따르는 것이 옳다.