by 최봉기 (BRANDON CHOI)
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모기지 상품들의 기본적인 개념이나 구조는 거의 비슷하지만 상품들 마다 제공하는 옵션들에는 차이가 있다. 이자율이 낮으면 좋은 상품이긴 하지만 내가 필요로 하는 옵션들이 없다면 낭패를 볼 수 있다. 집을 사고 나서 이사계획이나 기타 계획 등을 고려하여 옵션 조건들을 확인한 후 모기지 계약을 하는 게 필요하다.
Mortgage Penalty (페널티) 모기지 계약기간이 끝나기 전에 부득이한 사정으로 중도 해약을 하게 되면 페널티를 물어야 한다. 변동금리 모기지인 경우는 3개월치 이자만 지불하면 되지만 고정금리인 경우는 남아 있는 잔액(Mortgage balance)의 3개월치 이자나 이자율의 차이에 따른 이자액의 차이만큼 변상하게 되는 IRD(Interest Rate Differential) 계산법으로 계산된 금액 중 큰 금액으로 계산하여 페널티를 물어야 한다. 예를 들어, 최초 모기지 5년 fixed 2.59% (4.64% – 2.05% discounted rate) 라고 하고 3년이 지나고 2년이 남아 있는 현재 시점의 balance는 $250,000이고 2년 fixed rate 가 2.29% (2.84% – 0.55%) 라고 한다면 3개월치 이자는 $250,000 X 2.59% X (3/12) = $1,619 가 된다. Big 5 은행에서 계산하는 방식인 The Discounted Rate IRD 페널티로 계산하면 현재 계약이율과 잔존기간에 해당하는 가장 비슷한 상품의 이율에서 최초 계약 당시에 받았던 할인이율을 차감한 이율과의 차율을 적용한다.
[(2.59% – (2.84%-2.05%)) X $250,000 X (24/12) = $9,000 이 된다.
Portability (모기지 이전) 모기지 계약기간(Term) 만료 전에 기존 집의 모기지를 새 집으로 옮겨갈 수 있는 것을 Portability 옵션이라고 하고 대출기관에 따라 조건들이 조금씩 틀리지만 대체로 페널티를 면제하고 기존의 모기지를 이전해 준다. 현재 모기지 잔액의 이율과 증액이 있을 경우 증액분의 현재 이율을 믹스하여 이율을 적용한다. (Blend and Extend) Renewal과는 달리 담보물건이 달라지기 때문에 자격심사를 다시 한다. Variable rate 모기지일 경우는Porting이 안 되는 경우가 많은데 보통은 먼저 Fixed rate로 바꾼 다음에 Porting을 한다.
Assumability (인수 가능성) Buyer가 원할 경우 현재 있는 모기지를 이전할 수 있는 옵션이며 현재 가지고 있는 이자율이 새로 받을 수 있는 이자율보다 낮은 경우에 선택을 한다.
Pre-Payment Privilege (선상환 권한) 보통의 모기지 상품들은 계약기간 중에 원금의 일부 상환 또는 월 페이먼트 증액 등을 허용하는데 이러한 내용들에 대한 조건들을 계약서에 명시하고 있다. 일반적으로 페널티 없이 년 15% 상환은 허용하고 있다.
Bridge Loan 집을 팔고 살 때 사는 집의 클로징이 파는 집의 클로징보다 먼저 앞서고 그 차이가 90일 이내일 경우 모기지 승인을 받은 은행에서 단기로 빌려 주는 자금을 의미하는데 이율은 높은 편이고 모든 렌더가 브리지론 상품을 가지고 있지는 않다.