by 최봉기 (BRANDON CHOI)
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상업모기지는 상업용 건물(오피스 빌딩, 스트립 프라자, store front, 주거용 다세대 아파트, 주유소, 세탁 플랜트 등)을 구입할 때 필요한 자금을 A-렌더 또는 B-렌더를 통해 융자 받는 것을 말한다.
상업용 건물은 주거용 건물과 다르게 물리적 담보에서 수입이 창출되기 때문에 모기지 대출 진행과정도 상당히 다르다. 우선 가장 큰 차이점은 상업용 건물의 종류가 너무나 많기 때문에 모기지 진행과정도 Case by Case로 진행되는 경우가 많다.
물론, 금융기관별로 큰 가이드라인은 있지만 세세한 부분은 건물의 위치, 연령, 외관 상태, 현재 세입자관련 렌탈 상황, 환경오염이슈 등에 따라 차등 적용된다.
일반적으로 A-렌더에서 요구하는 안정적인 다운페이먼트는 35%-40%이다. 다만, 건물의 상태가 최상급에 좋은 위치, AAA급의 Tenant가 계약되어 있을 경우 다운페이를 더 줄일 수도 있다. 상환기간은 최대 20년이고 이자율은 현재기준으로 Prime Rate + 1.5% ~2.5% 사이다.
또한, 모기지 신청자의 신용이나 재정상태도 큰 비중을 차지한다. 더욱이 담보물권의 상태까지 양호하다면 좀 더 좋은 조건을 요구할 수도 있다.
Storefront의 경우 건물주가 그 곳에서 거주하며 비즈니스를 함께 할 경우, 비즈니스 부분에서 비즈니스 론을 따로 어느 정도 대출 받을 수 있다는 장점이 있다. 건물 구입시 다운페이가 좀 모자랄 경우 이와 같은 방법이 사용되기도 한다. 또한, 상업모기지도 B-렌더를 통한 대출이 가능하다.
A-렌더에서의 자격 요건이 좀 불충분한 경우는 Trust Company나 다른 Financial Institutions을 통해 대출이 가능하다. 이런 경우 미니엄 25% 다운페이먼트도 가능할 수 있다. 신용점수나 과거 파산 이력 등으로 A-렌더에서 승인이 어려운 경우 가이드라인에 유동성이 많은 B-렌더를 우선적으로 이용하고, 1-3년 후 A-렌더로의 편입을 고려하는 것도 하나의 방법이다. 물론 이자율은 A-렌더에 비해 올라가는 것은 당연하다.
주택 모기지와의 또 다른 차이점은 부대비용이 좀 더 많이 들고 소요시간도 더 길다는 것이다. 특히 Property에 대한 감정에 있어서 상업모기지 감정은 비용은 몇 천불 이상에 시간도 2주 정도 소요된다. 필요한 서류들도 많이 있고 금융기관의 심사시간도 길고 브로커 수수료가 1%-2% 발생한다.