by 최수태 (SOOTAE CHOI)
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소득신고를 연간 2만불 정도 하시는 자영업자의 최근 사례입니다. 모기지가 하나도 없는 본인 거주 하우스(감정가 1.8밀리언)를 담보로 45만불(집 가격 대비 모기지 비율 25%)의 모기지 리파이낸싱을 진행하는데 신고소득 부족으로 메이저뱅크에서 진행이 어려워 소득심사가 까다롭지 않은 2금융에서 쉽게 모기지를 받을 수 있는 조건이 되었습니다. 고객의 신용점수 역시 730점(680점 이상 양호)으로 아주 양호한점수였고 감정가 대비 25% 정도만 모기지가 필요했으며 전반적인 조건들이 아주 양호하여 모기지를 받는데 의심의 여지가 없었습니다.
그러나 결과는 신용리포트 상세내역에 문제가 있다는 이유로 거절을 받았는데 코스트코 카드의 사용 가능한도가 낮아 장농속에 보관중이었으나 연회비 150불이 자동 결제가 되어 120일동안 인지하지 못한 상태에서 연체가 되었습니다. 2016년 12월 전액상환이 된 상태였고 아주 미미한 크레딧 문제를 소명했지만 특별하게 소득 심사를 하지 않고 비교적 쉽게 빌려주는 이 프로그램에서는 문제가 되었습니다. 어쩔 수 없이 고객은 금리가 1.5%가 더 비싼 5.5%에 해당하는 금융기관에서 모기지를 받아야만 했고 연간 6,800불 정도의 비용 부담을 더 해야만 했습니다.
위의 사례처럼 신용점수 관리의 중요성은 아무리 강조를 해도 부족할 것입니다. 신용점수는 모기지를 얻는데 뿐만 아니라 신용카드 신청, 자동차 리스등 여러 분야에서 활용되고 있기에 신용평가를 어떻게 하는지 간단하게 알아 보도록 하겠습니다.
신용평가는 5개의 C에 의해 평가를 합니다.
- Capacity – 부채 상환능력(예, Income)
- Capital – 자산에서 부채를 뺀 자산(예, 집을 사는데 필요한 다운페이먼트 및 클로징 비용등에 충당할 순수 본인 유동자산)
- Collateral – 빌려야 할 금액 대비 담보물의 가격
- Credit – 과거 부채 상환 기록(예, Credit Bureau)
- Character – 부채 상환을 하고자 하는 개인의 성격 및 신뢰의 정도
위 5C중 가장 중요한 항목은 부채 상환 능력인 Capacity입니다.
개인의 신용점수는 Equifax, Trans Union 두 기관에서 확인할 수 있습니다. 신용점수는 300점에서 최고 900점까지 있으며 통상 680점 이상인 경우 양호한 점수라고 보는데 아래 5가지 항목에 영향을 받게 됩니다.
- Payment history(35% impact) – 모기지, 신용카드, 휴대폰등 납부해야 할 Bill에 대해 기일 이내에 정확히 납부를 했는지를 보는 것이며, 신용점수 산출 항목중 가장 큰 영향을 미치는 부분입니다. 위의 사례처럼 아무리 많은 자산을 가지고 있다 하더라도 상환기록이 좋지 않을 경우 신용점수에 반영이 되고 그만큼 기회비용을 더 부담하는 결과가 될 것입니다.
- Amounts owed(총 부채금액 – 30% impact) – 본인의 총 부채가 얼마인지에따라 신용점수에 영향을 미치게 됩니다. 신용카드의 경우 총 한도의 50% 이내에서 사용하시고 결제일이 아닌 선납을 자주 하실 경우 좋은 점수로 연결이 될 것입니다.
- Length of credit history(사용기간 – 15% impact) – 모기지를 받아 상환하고 있는 기간, 신용카드를 만들어 사용한 기간등이 영향을 미치게 됩니다.
- New credit(10% impact) – 짧은 기간 과도한 신용조회는 점수에 영향을 미칩니다.
- Types of Credit Used(10% impact) – 신용점수를 산정할 수 있는 항목이 한 개 보다는 최소한 2개 이상을 보유하고 있으면 좋습니다. 예를 들어 본인명의 신용카드, 모기지, 자동차 할부등 최소한 2개 이상은 되어야 합니다.
또 하나 가장 중요한 것 중 하나는 지난 칼럼에도 언급했듯이 NON-CREDIT입니다. Bad credit은 원인을 찿아 해결하면 되지만 Non credit은 대출기관에서도 상환능력이나 습관을 판단 할 수 없고 금융거래 미비자로 분류되어 대출에 제한이 될 수 있습니다.
본인의 부채를 오래전에 상환을 하였는데도 신용리포트에 남아 있는 경우도 있고 이름이 비슷하여 타인의 신용거래가 올라와 있는 경우도 있으니 정기적인 확인을 하여 체크하실 필요가 있습니다. 모기지를 좋은 조건에 받을 수 있는 상환능력에 대한 조언과 신용점수 관리에 대한 부분은 전문가의 도움을 받으시길 권합니다.