by 최수태 (SOOTAE CHOI)
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리파이낸싱이란?
“자금 차입자가 대출금액, 금리, 상환기간등을 재조정하기 위해
동일 은행 또는 다른 은행에서 대출을 재취급 하는 것을 말한다.
시장금리의 하락, 부동산 가격의 상승등
차입자에게 유리한 여건이 조성될 때 주로 발생한다.”
코비드로 인한 경기하락을 방어하기 위해 엄청난 양적완화로 많은 자금이 시중에 풀렸고 여기에 제로금리의 여파로 주택의 가격이 급격하게 상승하고 있다. 실물자산 특히 주택을 보유하고 있는 경우 여유 에쿼티가 많이 남아 돌고 있는 상황이 되었으며 집 밑에 숨어있는 여유 자산에 대한 다양한 리파이낸싱 활용 사례들을 공유하고자 한다.
고금리 모기지 갈아타기
A은행에 40만불의 모기지를 3.10%에 보유하고 있으며 매월 1704불의 원금과 이자를 내고 있는 고객이 B은행으로 모기지 스위칭을 하면서 리파이낸싱을 한 사례이다.
위의 사례에서 보듯이 B은행으로 리파이낸싱을 하면서 모기지 3만불을 더 꺼내면서 중도상환 페널티로 3개월 이자 $2,790(40만불*90%*3.1%*3/12)과 변호사 비용 1810불 정도 합하여 4600불 정도의 비용이 발행하였다. 이 비용은 이자율 1.3%의 인하로 1년 정도면 모든 비용이 상쇄가 되고 2년째 부터는 연간 5500불 정도가 이익이 생긴다. 거기에 3만불의 보너스까지 챙겼고 더 중요한 것은 월 페이먼트가 줄어들어 부채비율까지 개선이 되어 향후 렌탈 주택등 추가 모기지를 받는데 있어서 유리한 조건을 갖추게 되었다.
보유 주택에서 에쿼티 꺼내기
당장 주택을 매도하고 좀 더 비싼 집으로 이사를 가기 위해서는 모기지 가능금액등 예산이 부족하여 신규 주택을 분양 받기로 결정을 하고 주택을 찿던 중 1년후에 입주 예정인 1밀리언 정도의 마음에 꼭 드는 신규 분양 하우스를 찿았다.현재 거주하고 있는 주택(VALUE $670K / 모기지 $430K / 월페이먼트 $1,755)이 너무 협소하고 직장과 거리가 멀어 직장과 가까우면서 조금 넓은 집으로 옮기고자 실행한 사례이다.
그러나 디파짓 자금으로 분양가의 10%인 10만불을 급하게 마련 해야 하는데 보유 자금이 5만불 정도 밖에 없어 급하게 추가자금을 마련해야 하는 상황이다.
고객은 해당 은행에서 리파이낸싱을 하여 추가자금을 더 꺼내야 하나 물리적으로 시간이 부족하여 현재 거주하는 주택을 담보로 5만불 미만의 소액담보대출이라는 2차 모기지를 3일만에 받아 디파짓 자금을 마련하여 분양을 받는데 성공하였다.
위 고객은 소담대를 1년 사용하는데 6천불 정도의 비용이 들었으나 1년후 현재 거주 주택은 최소 5만불 정도 상승이 예상 되고 매우 저렴하게 구매한 주택은 입주시점 10만불 정도의 상승이 예상된다. 신속한 의사 결정으로 1년후에는 현재 거주주택을 매도하고 신규 주택으로 모기지를 받아 직장과 가까운 마음에 꼭 드는 주택에서 직장생활을 하게 될 것이다.
리파이낸싱의 가장 기본적인 목적 중 하나는 추가적인 자산의 활용에 있다. 리파이낸싱의 시작은 보유주택에 대한 가치평가에서 부터 시작한다. 주위 매매가격을 참조하여 예상 감정가를 알아보고 최초 모기지 받을때 보다 인컴이 어느 정도 개선이 되었다면 적극적으로 알아보는 것이 중요하다. 내 집 밑에 깔려있는 나도 모르게 그동안 불어나 있는 에쿼티를 적극 활용하여 고금리 부채 상환을 통한 비용절감, 나아가서는 적극적인 자산증식을 위한 종잣돈으로 활용하시기를 적극 추천드리며 좀 더 다양한 사례들이 있으나 다음 기회에 지면을 통해 만날 수 있도록 하겠습니다.