by 최봉기 (BRANDON CHOI)
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모기지에 대한 최종 승인 여부에 대한 결정은 사람이 하지만 그렇게 하기까지는 많은 항목들이 숫자에 의해 결정이 됩니다. 모기지 상담 시 가장 자주 듣는 말은 연간 고정 인컴의 4배에서 5배 정도가 모기지 가능한 금액이라는 것과 다른 부채에 대한 질문입니다. 어떤 숫자와 계산이 사용되고 이러한 것들이 나의 모기지에 어떤 영향을 미치는 지에 대해 알아보겠습니다.
가장 기본적인 것은 GDS 와 TDS인데, GDS는 주택에서 발생되는 비용을, TDS는 이 비용과 다른 대출로 인해 발생되는 비용 등을 합친 부채비율을 의미합니다. 이 비율의 한도는 35/42, 39/44, 45/50 등과 같이 각 은행마다 또는 각 상품마다 적용되는 비율이 다릅니다. 경우에 따라서 특수한 조건이 충족되면 비율에 상관없이 받을 수 있는 모기지도 있습니다. 사실 GDS 보다는 TDS 숫자가 훨씬 중요한데 은행에서 최종적으로 보는 숫자는 TDS입니다.
우리가 흔히 아는 은행 들에서 적용하는 39/44 비율에 대해서 살펴보면, 예를 들어 연간 $50,000 인컴이 있는 직장인이 $500,000 콘도를 구입한다고 했을 때, 다른 부채로 인한 월 지출 비용이 적다고 하면 가능한 모기지 금액은 $240,000 전후입니다. 이 분이 월 200불이 넘는 자동차리스가 있다고 하면 가능한 금액은 더 줄어들게 됩니다. 이러한 경우는 이자율이 좀 높더라도 부채비율 상한선이 높은 은행의 상품을 알아봐야 합니다.
월 자동차리스료 520불이 있느냐 없느냐에 따라 가능한 모기지 금액은 약 10만불이 차이가 납니다. 왜 이런 이해하기 힘든 결과가 발생하는 걸까요? 현재 벤치마크 이율이 4.79%이고 30년 상환으로 계산하면 십만불 모기지 금액의 월 페이먼트가 약 520여불이 됩니다. 이 것을 역으로 계산하면 앞에서 말한 금액이 나옵니다. 모기지에서는 월 520불 지출이 30년 동안 계속될 것이라고 가정을 하는 겁니다. 매월 나가는 자동차 리스료가 있더라도 TDS 상한선에 여유가 있는 경우라면 문제가 되지 않지만, 리스 종료가 얼마 남지 않은 경우라면 몇 천불 남은 밸런스를 Paid-off 한 후 모기지 신청을 하는게 훨씬 득입니다. 학자금 대출과 신용 대출도 이와 같은 범주에 해당됩니다. 이런 종류의 대출에 대한 월 페이먼트가 높으신 분들은 인컴의 4배 까지도 안되는 경우가 더러 있습니다. 모기지 신청하기 몇 달전부터 신용보고서에 나오는 부채 현황들을 면밀히 살펴보고 자금 계획을 세우시는 것이 필요합니다.