by 최봉기 (BRANDON CHOI)
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2-3년 전에 토론토 다운타운에 임대 수익을 목적으로 콘도를 분양 받으신 분들은 이제 Final Closing을 준비해야 합니다. 20%의 Deposit은 어떻게 자금을 마련해서 문제가 없었지만 나머지 잔금 80%와 이와 별도로 취득세, HST리베이트, 개발비용, 변호사비 등 Closing Cost(약 5만불 이상의 자금)을 준비해야 합니다. 몇 년 전 까지만 해도 임대수익이 콘도에서 발생되는 모기지와 비용을 충당을 한다면 모기지 승인을 받는데 큰 어려움이 없었지만 현재는 임대수익 외에 본인의 소득이 있어야만 가능해 졌습니다.
모기지 심사는 본인이 소유한 모든 부동산에 대해 수입대비 부채비율을 가지고 계산을 하는데 만약 임대용 부동산이 없다고 하면 대부분의 렌더들이 계산하는 방식은 비슷하다고 보면 됩니다. 그런데 여기에 임대용 부동산이 포함되어 있으면 렌더마다 계산하는 방식이 서로 다르고 어떻게 계산하는 가에 따라 승인 여부가 결정됩니다. 임대 수익을 인정해 주는 방식도 다른데, 어떤 곳은 리스계약서 여부에 따라 그 비율이 달라지기도 하고, 또 어떤 곳은 임대소득이 매년 CRA에 보고가 되었는 지를 보고 판단을 하기도 합니다. 더 중요한 것은 수입대비 부채비율을 계산할 때, 임대 수익을 수입에 더하는지 아니면 비용에서 차감을 하는 방식을 사용하는 지에 따라 부채비율은 큰 차이가 있습니다. 전자를 “Rental Add-Back”이라 하고, 후자를 “Rental Offset”라고 합니다. 물론 Rental Offset 방식이 부채비율을 계산하면 더 낮습니다.
실제로 계산을 해 보면 큰 차이가 있습니다. 현재 A-렌더들은 대부분이 50% Add-Back 방식을 사용하는데 그 이유는 임대 공실율에 있습니다. 아무리 교통과 입지 조건이 좋은 콘도라도 공실율이 발생할 확률은 있기 때문에 모기지 대출을 해주는 은행이나 금융기관 입장에서는 이것까지 고려해야 하므로, 임대수익의 50%만을 신청자의 소득으로 간주합니다. B-렌더와 A-렌더 중에 Offset 방식을 사용하는 렌더를 통하면 기존에 승인 거절된 모기지도 가능할 수 있으니 모기지 전문가와의 충분한 상담이 필요합니다.