by 최봉기 (BRANDON CHOI)
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모기지는 어느 금융기관이든지 규정된 가이드라인에서 크게 벗어나지 않는 범위 내에서 대출이 이루어 집니다. 큰 가이드라인을 살펴보면 주택구입의 경우 주택담보 대비 부채비율(Loan To Value)로 최대 95%(모기지 보험구입)까지, 재융자(Refinance)의 경우는 최대 80%까지 가능합니다.
모기지를 해 주는 곳은 금융기관인데 크게 A-렌더와 B-렌더로 나누어 집니다. 캐나다는 금융 관련해서는 세계적으로도 건실하다고 정평이 나 있습니다. 2009년 미국 서브프라임 사태 때도 가장 인접국가임에도 불구하고 큰 타격 없이 지나갔습니다. 때로는 지나치리만큼 철저한 정부의 간섭과 금융기관들의 보수성이 이런 결과를 만들었다고도 할 수 있습니다. 결론부터 얘기하면 A-렌더이건 B-렌더이건 정부의 동일한 규제와 간섭을 받기 때문에 B-렌더에서 모기지 대출을 받으면 위험하다 라는 논리는 성립되지 않습니다. B-렌더는 A- 렌더의 자격요건에 못 미치는 신청자에 대해서 좀 더 높은 이자율을 받게 되고 거기에 따른 위험성(Risk)을
완충하고 있습니다.
A-렌더는 이미 익숙한 대민 창구 또는 지점이 곳곳에 있는 시중은행들을 말합니다. 소위 말하는 Big 5 Bank (TD, RBC, CIBC, BMO, SCOTIA)가 여기에 속합니다. 이외에 대민 창구 또는 지점은 많지 않지만 Schedule A에 속하는 은행들 – 예를 들어 National Bank, HSBC, Credit Union 등이 있고 이들 은행들은 모기지 시장의 최저 이자율을 경쟁적으로 제공하고 있습니다. 다만, 정부 규제의 직접적이고 즉각적인 영향을 받기 때문에 대출 자격 요건이 까다롭습니다. B-렌더는 Trust 계열 은행(Home Trust, Equitable Bank등)과 기타 금융기관으로 분류됩니다. 이들은 A-렌더와 차별적으로 자격요건에 유동성을 두어 심사 기준에 못 미치는 고객층을 유치하고 있습니다. 신용점수로 얘기하면 A-렌더는 대부분 640이 최저 기준치라면 B-렌더는 500점 대의 신용점수도 수용하고 있습니다. 주택을 구입하면서 모기지 대출을 신청하는 모든 고객의 신용점수가 640을 넘을 수는 없기 때문에 그렇지 못한 고객 들에게도 모기지 대출의 기회가 주어져야 되고 이에 따라 B- 렌더의 역량이 보존된다고 할 수 있습니다.