by 최봉기 (BRANDON CHOI)
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지금도 그렇지만 몇 년 전부터 모기지 받기가 힘들어진 이유는 바로 “소득증명” 때문입니다. 충분한 소득이 증빙되지 못하면 아무리 신용점수가 높고, 모기지 비율을 낮게 해도 승인을 받기가 힘든 게 현실입니다. 하물며 상당한 액수의 현금을 보유하고 있다고 하더라도 이 부분은 모기지 심사 시 인정이 안 됩니다. 꽤 오래 전 모기지 시장을 기억하시는 분들은 Equity Lending(순수담보대출)에 대한 향수가 있을 것입니다. 그 당시 다운페이먼트 35%만 하고 신용점수만 나쁘지 않으면 시장 최저 이자율로 모기지 대출이 가능했지만 모기지 규제 강화로 이러한 순수 Equity Mortgage가 시장에서 자취를 감췄습니다.
금융기관에서 모기지 대출 심사를 할 때 가장 기본적이고 중요하게 고려하는 요소는 역시 대출금의 안전한 상환입니다. 즉, 제 날짜에 납입금을 납부할 수 있는 지에 대한 능력과 만기 때 원금을 손실없이 회수할 수 있는 지에 대한 능력입니다. 첫 번째 경우는 신청자 본인에 대한 능력이기 때문에 신청자의 소득이나 신용 등으로 판단이 가능합니다. 두 번째의 경우는 담보물에 대한 건실성으로 Equity가 얼마만큼 남아있는 지로 판단합니다. 일반적으로 모기지 승인에 있어서 첫 번째 요소가 부족하면 두 번째 요소를 강화하거나 아니면 이와 반대로 해서 상호 보완을 이루어 승인을 합니다. 이 두 가지 요소 중에서 소득이 많지 않은 신청자들에 대해 두 번째 요소를 강화한 프로그램이 Equity 모기지입니다. 일반적인 모기지는 소득의 4-5배 정도인데 Equity 모기지는 소득이 좀 적더라도 8-10배 까지도 가능한 상품들이 있습니다.
금융기관마다 조건들이 틀리지만 대체적으로 집값의 100%에 해당되는 유동자산을 보유하고 있으면 구매 금액의 65%까지 소득심사 없이 대출을 받을 수 있는 High Net Worth 모기지 프로그램도 있습니다. 바꾸어 말하면 집을 모기지 없이 현금으로만 살 수 있는 조건이라면 65%까지 받을 수 있다는 것입니다. 물론 이 경우도 소득 심사는 하지 않지만 직업은 있어야 합니다.