by 우상헌(SANG HEON WOO)
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지난 편 “소득이 부족해도 모기지를 받을 수 있을까요?”에 이어, 첫번째 연재로 자영업자를 위한 BFS 모기지 프로그램을 우선 살펴보자. 급여생활자와 달리, 자영업을 하시는 일부 고객은 CRA에 신고된 소득이 아니라 실제 사업소득을 기준으로 소득을 이용하고자 하는 경우를 볼 수 있다. 경비공제가 절세목적으로는 훌륭한 선택일지라도, 모기지 신청의 관점에서는 소득이 적게 잡히는 상황이 발생하기도 한다. 그러나, 이러한 경우에는 BFS(자영업자 프로그램)을 이용하면 극복이 가능하다.
- 자영업자 프로그램(Business For Self, BFS프로그램)이란?
– 개인사업체, 법인, 파트너십 등의 사업체를 운영하는 자영업자에 특화된 프로그램이다
– A렌더, B렌더 모두에서 운영한다. 그러나 적용되는 방법이 다르다.
– 통상, 2년 이상의 사업체 운영기간이 필요하다 ※ 경우에 따라, 피고용인으로서 해당 분야에서 근무한 기간으로 2년 사업경력을 갈음하도록 협의도 가능하다. - A렌더 프로그램
– 시중은행은 자영업자의 신고된 소득에 사업체 순이익을 개인 소득으로 추가 인정해준다
– 사업체가 모기지 신청주체인 경우에는, 사업체의 순이익에 115%를 소득을 인정해준다 - B렌더 프로그램
B렌더 프로그램은 크게 (가) Stated Income 프로그램과 (나) Declared income 프로그램으로 나뉠 수 있다.
(가) Stated Income 프로그램
– CRA에 신고된 사업자의 소득이 아니라, 사업용 계좌에서 보이는 입금내역과 실제 이익율을 통해 실제 소득을 추정함으로써 소득을 계산하는 방법이다.
– 일반적으로 ▲사업자등록 Master Business License, ▲(법인의 경우) 법인등록부 Article of Incorporation, ▲HST/GST 등록번호, ▲지난 6개월간의 통장거래내역을 요구한다.
– Stated Income 프로그램은 B렌더에서만 가능하다.
(나) Declared Income 프로그램
– Stated Income 프로그램은 6개월간의 사업용 통장을 통해 실제 소득을 추정하는 것에 비해서, Declared Income 프로그램은 그나마도 생략하고 본인의 소득을 ‘선언’함으로써 소득으로 인정받을 수 있다.
-일반적으로 ▲사업자등록 Master Business License, ▲(법인의 경우) 법인등록부 Article of Incorporation, ▲HST/GST 등록번호, ▲소득신고(선포)서를 요구한다.
– 통상 한 번만 이용이 가능하다.
– Stated Income 프로그램에 비해 쉬운 진행이 가능하지만, 대신 이율이 조금 더 높다.
– 협의에 따라, 2년간의 사업경력 요건조건을 면제하는 경우도 있다.
모기지에 필요한 소득이 좀 부족한 경우, 프라이빗 모기지로 직행하지 말고, 반드시 BFS프로그램의 가능여부를 검토해야함을 꼭 기억하자