by 최수태 (SOOTAE CHOI)
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최근 가파른 기준금리 인상으로 모기지 이자 부담에 허리가 휠 정도이다. 최근 10년 동안 은행의 평균 기준금리는 3.0% 정도였으나 현재는 5.95%까지 오른 상태이다. 매월 납부하는 월 페이먼트가 원금 상환 부분은 거의 제로가 되어 가고 이자도 감당이 되지 않는 포인트(Trigger point)에 도달한 케이스가 많다.
가파른 금리 상승세에 여유자금이 있다면 하루 빨리 모기지를 상환하여 경제적인 부담을 조금이라도 줄이고자 하는 사례가 많아 모기지 선택시 유의점 및 모기지 페이먼트 옵션에 관한 방법을 소개하고자 한다.
- 모기지 승인서의 중요한 부분 검토
모기지 중도 상환시 높은 페널티, 심지어 중도 상환 옵션이 없는 은행도 있다. 모기지 승인서를 받으면 이자율 및 상환기간, 페널티 없이 상환 할 수 있는 옵션, 연간 상환할 수 있는 한도, 그리고 페널티등을 정확히 파악하는게 중요하다. 특히, 부득이하게 2금융에서 모기지를 받을 수 밖에 없는 상황이라면 다양한 중도상환 옵션의 제한 및 패널티 조항을 꼼꼼히 따져 보아야 한다. - 모기지를 받은 이후에도 관심을 갖는다.
많은 사람들은 모기지를 받은 후에는 관심이 별로 없다. 모기지 계약서가 어디에 있는지, 계약만기는 언제인지, 이자율은 얼마인지등에 대한 기본적인 관심마저 부족한 것 같다. 하지만 이자율의 변화, 고정금리로의 전환 옵션, 리파이낸싱이 가능한지, 원금 상환은 얼마나 되었는지, 페이먼트 금액을 줄여 부채비율을 낮출 수는 없는지, 페이먼트 증액을 통해 원금 상환을 높이고 이자는 줄일 수 있는 방법은 없는지등 많은 관심을 가져야 한다 - 월 페이먼트 횟수를 변경한다.
페이먼트 옵션을 월 1회 상환을 하고 있다면 Bi-weekly(2주 1회) 또는 Weekly(주 1회) 옵션으로 변경하여 연 26회 또는 52회 상환을 함으로 원금 상환을 가속화 할 수 있다. 또한 Accelerated bi-weekly, Accelerated weekly 옵션으로 변경할 경우 원금 상환 속도를 더 높여 이자를 절감할 수도 있다. - 월 페이먼트 금액을 증액한다.
통상 월 페이먼트 금액의 10~15%를 증액하여 상환할 수 있도록 허용하고 있다. 추가로 내는 금액은 원금을 갚는데 사용하기에 조기 상환의 효과가 있게 됩니다. 매월 조금만 페이먼트 금액을 증액 하여도 총 상환기간을 상당히 줄일 수 있으며 또한 이자 절감 효과도 크다고 할 수 있겠습니다. - 목돈이 생겼을 경우 일시 상환을 한다.
요즘 같이 금리가 높은 상황에서는 여유자금으로 새로운 투자를 고민하기 보다는 대출을 상환하고자 하는 관심이 높다. 은행마다 차이가 있겠지만 대체적으로 처음 받은 모기지 금액 또는 남은 모기지 발란스의 15% 정도의 원금을 중도상환 수수료 없이 상환 할 수 있다. 그러나 2금융권의 경우 이러한 옵션이 없는 경우도 있으니 유의하기 바란다. - 계약기간 종료시점에 상환을 한다.
모기지 계약기간이 끝나면 총 상환기간이 남아 있다 하더라도 보유하고 있는 모기지가 고정금리, 변동금리 관계없이 자유롭게 일부 또는 전부 상환이 가능하다.
2022년 3월 0.5% 였던 기준금리가 올 한해 총 6회에 걸쳐 가파른 금리 인상을 단행하여 11월말 기준 3.75%(은행 기준금리 5.95%)까지 올랐습니다. 급격한 금리 상승으로 사회 전반에 걸쳐 부작용들이 나타나고 있지만 지나가는 소나기를 잠시 피한다는 생각으로 모기지 중도상환을 검토 하시는 것도 좋습니다. 그러나 부자는 평범한 사람의 생각과 항상 반대의 생각으로 지금 투자를 준비하고 실행하는 것 같습니다.