by 최수태 (SOOTAE CHOI)
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모기지란 주택을 담보로 장기 대출을 받는 것을 말한다. 주택을 구매할때 집 값의 5% ~ 20% 정도 다운페이를 하고 나머지는 융자를 얻어 25~30년에 걸쳐서 상환을 해 나갑니다. 상환 스케줄에 따라 상환을 하지 못할 경우 집을 빼앗길 수도 있습니다.
Mortgage는 글자 그대로 목숨을 담보로 한 “죽음의 서약(Dead Pledge)”을 의미합니다.
죽음을 뜻하는 ‘Mort=death’와 약속을 뜻하는 ‘gage=pledge’가 결합하여 ‘죽을 때까지 약속하다’라는 의미인데 ‘반드시 갚겟다’는 의미이거나 ‘빚을 져서 갚지 못하면 죽음으로 갚겠다’라는 죽음의 서약(dead pledge)이라는 무거운 의미가 담겨 있으므로 주택을 담보로 모기지를 얻을때는 좀 더 신중하게 한 번 더 생각해보고 결정을 해야 할 필요가 있습니다. 그럼 모기지에 관한 다양한 각도록 구분을 해보고 그에 대한 정의를 해보도록 하겠습니다.
Regulation of Mortgage Insurers(모기지 디폴트 보험 가입 여부에 따른 구분)
– Conventional mortgage : LTV(Loan to Value. 집 값 대비 모기지 비율) 80%를 초과하지 않는 범위내에서 받는 모기지를 말한다.
– High ration mortgage : LTV 80% 초과하여 받는 모기지이며 반드시 모기지 디폴트 보험을 가입해야 한다.
중도 상환 페널티에 따른 구분
– Closed(폐쇄형) Mortgage : 계약기간 동안 모기지를 일부 또는 전부 상환시 페널티를 내야 하고 일반적으로 은행별 페널티 없이 상환 할 수 있는 기준(보통 연간 모기지 금액의 15% 이내)이 있으며, 개방형 모기지에 비해 금리가 저렴하다.
– Open(개방형) Mortgage : 계약기간 동안 모기지의 일부 또는 전부 상환시 페널티가 없다. 대표적인 모기지 종류로는 Line of Credit(한도 대출)이 있다. 모기지를 받을때 은행에 open mortgage를 요청 할 수 있으나 이 경우 금리가 높다.
Type of Mortgage Transaction(계약의 종류에 따른 구분)
– Purchase mortgage : 주택 구매시 받는 모기지
– Refinancing(재융자) : 현재 가지고 있는 대출이 만기가 되었거나 현재의 부동산 시가로 모기지 금액을 증액하여 받고자 하는 경우등 더 좋은 대출조건으로 받을 수 있는 경우에 은행을 이전하거나 모기지 계약기간을 변경하여 재융자를 받는 것을 말한다.
– Mortgage Renewal : 대출 계약기간(Term)이 끝나면 남은 대출금액 전액을 상환하거나 또는 기존 대출자에게 대출 갱신을 신청해야 한다.
– Equity Take Outs : 보유하고 있는 주택등 부동산에서 다양한 사유(자녀 학자금, 주택 레노베이션, 투자용 부동산을 구매하기 위한 다운페이 자금마련등)로 자본을 꺼내는 것을 말한다.
– Mortgage Switch : 대출 계약기간 또는 만기시점에 다른 대출 기관으로 해당 대출을 스위칭 하는 것을 말한다. 모기지 스위칭은 일반적으로 더 좋은 대출 조건(우대금리등) 을 제공하는 이유로 스위칭을 하게 된다.
금리 유형에 따른 분류
– Fixed rate : 계약기간 동안 이자율의 변화가 없는 모기지
– Variable rate : 이자율이 은행의 기준금리와 관련이 있고 기준금리에 가산금리 또는 감산금리를 적용하여 결정되는 모기지다.
담보설정 순서에 따른 구분(First Mortgage & Second Mortgage)
– 저당권이 첫 번째, 두 번째 또는 세 번째인지 여부는 저당권이 등기소에 등록된 등기부의 순서에 따라 결정이 된다. 만약, 채무 불이행시 경매 또는 환수 조치가 될 경우 그 등록된 순서에 따라 변제 우선권이 달라지게 된다. 대부분의 대출기관은 보다 안전한 1순위 모기지를 선호한다. 2순위, 3순위의 모기지의 경우 대출기관은 더 높은 위험이 있기에 일반적으로 더 높은 금리를 요구하게 된다.