by 임준배 (JOSHUA LIM)
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jlim@hcmortgage.com
- 주택담보대출 계약을 해지하는 이유 (Why break your mortgage contract)
현재의 주택담보대출 계약 조건이 더 이상 여러분의 요구에 부합하지 않을 수 있다. 만약 만기 전에 모기지를바꾸고 싶다면 주택담보대출 계약을 재협상할 수 있다. 보통 이것을 주택담보대출 계약을 해지, 혹은파기라고 한다. 다음과 같은 이유로 주택담보대출 계약을 해지, 혹은 파기 하려고 할 수 있다.
• 이자율이 하락한 경우
• 여러분의 재정상황이 변한 경우
• 새 집을 구매하고 이사 계획을 가지고 있는 경우
• 가족 상황이 변한 경우
• 소유 주택이 더 이상 여러분의 요구에 부합하지 않는 경우
주택담보대출 계약을 해지할 수 있는지 여부 및 조건 등을 확인하려면 최초 계약서를 찾아보거나 대출금을 제공한 금융기관 혹은 담당자에게 문의 할 수 있다. - 주택담보대출 계약 해지 비용 (Cost to break your mortgage contract )
주택담보대출 계약 해지 비용은 여러분이 개방형(Open) 또는 폐쇄형(Closed) 주택담보대출을 가지고 있는지에따라 달라진다. 개방형 흔히 말하길 오픈 모기지 주택담보대출을 가지고 있다면, 여러분은 계약을 해지해도선납금(Prepayment) 패널티를 지불하지 않아도 된다. 그러나 폐쇄형 주택담보대출 계약을 해지하면 일반적으로 선납금 패널티를 지불해야 한다. 이 수수료는 많게는 수천 달러에 이를 수 있으니, 주택담보대출 계약을 해지하기 전에 다음과 같은 항목을 지불해야 할지 여부를 확인해야 한다.
• 선납금 패널티 및 해당 비용 (Prepayment penalty and Fee)
• 관리(Administrative) 수수료
• 감정료
• 재투자 수수료
• 현재 주택담보대출에 부과된 융자를 제거하고 새로운 융자를 등기하는데 필요한 주택담보대출 해지수수료
또한 여러분이 주택담보대출을 받을 때 받은 현금 환급도 상환해야 할 수 있다. 현금 환급은 여러분의 대출 금액의 일부를 현금으로 받을 수 있는 선택적인 기능이다. - 조기 갱신 옵션 (Early renewal option)
대출 기간이 만료되기 전에 대출 기간을 연장할 수 있는 옵션을 많은 금융기관이 제공할 수 있다. 이 옵션을 선택하면 선납금 패널티를 지불할 필요가 없다. 다만, 관리(Administrative) 수수료를 지불해야 할 수 있다. 이 옵션에서 금융기관은 여러분의 이전 이자율과 새로운 대출 기간의 이자율을 혼합(Blending)한다. 금융기관은 이 옵션을 “혼합(Blending) 및 연장(Extending)” 또는 “혼합 대출”이라고 부른다. 금융기관 혹은 담당자는 새로운 이자율을 어떻게 계산하는지 알려줘야 하며, 여러분의 요구에 가장 적합한 갱신 옵션을 찾으려면 모든 비용을 고려하셔야 한다. 혼합(Blending) 이자율을 계산하는 방법은 다음과 같다.예제: 혼합 이자율 계산
만약 여러분이 주택담보대출 계약을 체결한 이후에 이자율이 하락했다고 가정해 보자. 여러분은 주택담보대출을 해지하고 현재 대출 기관과 협상하여 더 낮은 금리로 새 주택담보대출을 재 계약할 것을 고려하여야 할 것이다. 다음과 같은 조건으로 주택담보대출을 가지고 있다고 가정해 보자.
• 대출 잔액: $200,000
• 남은 상환 기간: 22년
• 현재 이자율: 5.5%
• 만기까지 남은 개월 수: 24개월
• 현재 대출 기관에서 제공하는 5년 고정 이자율: 4%
• 납부 주기: 월별이제 혼합(Blending) 이자율을 계산해 보겠다
– Step 1: 현재 이자율을 현재 대출 기간에 남은 개월 수로 곱한다. (5.5% x 24 months = 132)
– Step 2: 새로운 대출 기간의 개월 수를 현재 대출 기간에 남은 개월 수에서 빼준다. (60 months – 24 months = 36 months)
– Step 3: 현재 날짜의 이자율을 새로운 대출 기간과 현재 대출 기간에 남은 개월 수의 차이로 곱한다. (4% x 36 months = 144)
– Step 4: Step 1과 Step 3의 결과를 더한다. (132 + 144 = 276)
– Step 5: Step 4의 결과를 새로운 대출 기간의 개월 수로 나눈다. (276 / 60 = 4.6)
만약 블렌딩 및 연장 옵션을 선택한다면, 다음 60개월 동안 당신의 모기지 이자율은 4.6%가 될 것이다. - 주택담보대출 계약을 해지하여 대출기관을 변경하는 경우
또 다른 대출 기관이 더 낮은 이자율을 제공하기 때문에 대출 기관을 변경하기로 결정할 수 있다.주택담보대출 계약을 해지하는 혜택이 모든 수수료를 포함하여 여러분에게 돈을 절약시킬 것인지 확인해야 하고, 비용과 혜택을 다른 옵션과 비교해야 한다. 이 경우 다음과 같은 옵션을 고려할 수 있다.
• 현재 대출 기관의 혼합 및 연장 옵션을 사용하기
• 현재 주택담보대출 계약을 유지하고 대출 갱신 시 낮은 이자율을 협상하기
새로운 주택담보대출을 설정할 때 보통 수수료를 지불해야 한다. 이는 혼합 및 연장 옵션을 선택할 때에도 해당된다. 대출 기관은 일부 또는 모든 수수료를 지불할 의사가 있을 수 있다. 이렇게 되면 새로운 대출 기관과의 대출 재협상 비용이 더 적어질 것이다. 여러분의 가능한 옵션에 대한 비용을 계산하려면 금융 기관에 문의하자. - 장단점을 고려
장점
• 더 낮은 이자율을 얻을 수 있다
• 월 납부 금액을 유지한 채로 대출을 빨리 갚을 수 있을 수 있다
• 새로운 대출 기간 동안 낮은 이자율을 유지할 수 있을 수 있다단점
• 수수료와 선납금 패널티 때문에 최종적으로 더 많은 금액을 지불할 수 있다
• 현재 경제 상황 하에서 주택담보대출 자격을 더 이상 충족하지 못할 수 있다
결론적으로, 주택담보대출 계약을 해지하거나 파기하는 결정은 현재의 금리 상황, 재정 상황, 가족 상황, 그리고 주택의 상태를 바탕으로 신중하게 고려해야 한다. 주택담보대출 계약을 해지하면 낮은 이자율을 얻거나 대출 조건을 개선할 수 있지만, 수수료와 선납금 패널티 등의 비용이 발생할 수 있다. 따라서 모든 비용과 혜택을 고려하여 최선의 결정을 내리는 것이 중요하다.
또한, 대출 기관을 변경하려는 경우에도 주의해야 한다. 새로운 대출을 설정할 때 발생하는 비용과 이자율을 고려해야 하며, 기존 대출 기관의 혼합 및 연장 옵션과 협상 가능한지도 확인해야 한다. 마지막으로, 주택담보대출 계약을 해지하거나 변경하기 전에 여러분의 금융 기관에 문의하여 가능한 옵션과 관련 비용을 상세히 이해하고 비교해야 하자. 이를 통해 여러분의 재정 상황에 가장 적합한 결정을 내릴 수 있을 것이다.