by 김태우 (JOHN KIM)
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오늘은 주택금액의 5% 또는 10%를 다운페이하고 주택 구매하는 프로그램을 알려드리며, 어떤 자격조건이 있는지에 대한 정보를 나눠보고자 한다.
- High Ratio Mortgage Program 이란?
모기지 보험 (Default Insurance) 을 가입하여 5% 또는 10%의 다운페이로 주택구매를 할수 있는 모기지 프로그램 이다. 시중 은행에서는 모기지 보험공사인 CMHC, Canada Guaranty, Sagen 에서 가입할수 있는 모기지 보험 (Default Insurance)을 적용한다는 조건으로 High Ratio Mortgage Program 을 제공하고 있다. Default Insurance 는 주택구매자가 가입하며 보험금은 모기지 금액에 추가가 된다. 만약 대출금을 상환하지 못할 경우 보험공사가 책임을 지기 때문에 Lender 인 은행을 보호하는 보험 이다. 이와같이 해당 모기지는 보험이 적용되는 이유로 주택 금액 대비 많은 대출금액이 가능한 것이며, 더불어 모기지가 안전하여 그 어떤 모기지 프로그램 보다 가장 낮은 이율을 은행에서 제공하고 있다. 현재에도 해당 프로그램은 은행에 따라 최저 변동금리 P- 0.95% 까지 제공되고 있다.
해당 프로그램은 $1,000,000 미만의 주택 구매시에만 적용 가능하며, 주택 금액에 따라 다운페이의 %는 일부 달라질수 있다. $500,000의 주택은 최소 5%를 다운페이 할수있으며, $500,000 ~ $1,000,000까지의 주택은 $500,000의 초과분에 대해서 10%를 적용하여 다운페이 하여야 한다. 예를들어 $500,000의 주택은 5%인 $25,000 을 다운페이 할수 있지만, $600,000 금액의 주택은 ($500,000 + $100,000) 으로서 (50만 5%인 $25,000 + 나머지 10만 10%인 $10,000) 총 $35,000을 최소 다운페이로 하고 주택을 구매할수 있다. - 자격조건은?
해당 프로그램은 당장의 다운페이 자금은 부족하나 충분한 패밀리 인컴소득이 있는 구매자에게 유용하다. 신용점수가 650점 (은행에 따라 680점) 이상인 경우 신청할수 있으며 시민권자, 영주권자, 풀타임 워크퍼밋 근무자가 지원가능 하다. 다운페이 금액의 최소 5%는 직접 마련한 자신의 자금이어야 하며 10% 다운페이 하여 주택구매 시에는 나머지 5%를 직계가족의 Gift 로 사용하는것도 가능하다. - 예시
한 예시를 들어 설명드리자면 $600,000 콘도구입시 다운페이는 50만의 5%인 $25,000 과 나머지 10만의 10% $10,000 총 $35,000 으로 진행할수 있으며, 보험금액은 4% 상당 으로서 $22,600 이 모기지 금액에 더해져 총 $587,600 이 된다. 25년 상환 조건으로 5년주기 변동금리 5.00% 적용을 받아 월 모기지 지불액은 $3,417.51이 됨을 확인할 수 있다. 해당 프로그램은 신청자의 신용과 인컴내용을 확인한 기관에서 은행측에 보험을 통한 보증을 하여 최대한의 대출이 가능하게 하는 프로그램임이다. 보험금이 나의 Loan으로 늘어난다는 부담은 있으나, 이를 통해 주택구매를 성사시킬수 있다면 분명히 유용한 프로그램이라고 말씀드릴수 있다. 본인에게 적합한 프로그램 인지는 전문가와 상담하여 결정하는것이 무엇보다 중요하다.
(참고사항) High Ratio Mortgage Program은 현행 모기지규정상 25년 Amortization 기간으로만 가능하며 클로징 비용은 주택금액의 1.5% 상당을 별도 준비하여야 한다.