by 김희봉 (HEEBONG KIM)
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캐나다인의 약 20%가 자영업자라고 알려졌는데, 이민하여 정착한 한국인의 경우 자영업자 비중이 이보다 훨씬 높을 것으로 보인다. 그런데 자영업자는 모기지를 신청함에 있어 급여소득자와는 달리 자신의 진정한 소득을 증명하기가 쉽지 않다.
모기지를 주는 대출기관으로서는 모기지를 받는 분의 신고소득 자체보다는 상환능력에 관심이 있으므로 자영업자는 적극적으로 자신의 상환능력을 증명할 필요가 있다. 여기에서 진정한 소득이란, 모기지 상환능력을 보여주는 소득으로, 자영업자가 Canada Revenue Agency(CRA)에 신고한 것과는 차이가 있을 수 있다.
일반적으로 모기지를 받는 분들은 소득을 증명하기 위하여 CRA의 Notice of Assessment(NOA)를 대출기관에 제시하게 되는데, 만일 이 신고된 소득만으로도 원하는 모기지를 받기에 충분하다면 문제가 없으나 자영업자가 NOA상의 순소득(Net Income)에 기초하여 전통적인 모기지를 신청한다면 더 많은 상환능력이 있음에도 모기지 승인한도가 줄어들어 원하는 만큼의 모기지를 받을 수 없는 불이익을 입게 된다. 그럼에도 불구하고 자영업자들은 세금신고와 관련하여 혹시 있을 불이익을 의식하여 자신의 진정한 소득을 증명하는 것에 주저하는 경우가 있으나 자영업자가 자신의 상환능력을 증명함에 있어 소극적일 필요가 없다.
자영업자가 NOA상의 순소득으로 모기지를 신청할 경우 입는 불이익의 예를 하나 구체적으로 들어보겠다. 가령 자영업자가 상가나 자동차 등 고가의 자산을 자신의 영업에 투입하였다면 당연히 감가상각비를 계상하여 세금부담을 줄이고자 할 것인데 이 경우 순소득이 줄게 되고 그에 따라 모기지 승인한도도 줄어들게 된다. 그런데 감가상각은 투하된 자본을 회수하는 것이기 때문에 모기지 상환능력의 평가측면에서는 순소득에다 이 금액을 더해주는 것이 옳다. 다시 말해 영업활동을 통해서 벌어들이는 현금창출능력을 제대로 평가하기 위해서는 감가상각비를 차감하기 전의 소득으로 환원해야 한다. 또한 서로 다른 수익 및 비용의 인식기준에 따라 세무상 순소득은 회계상 순소득은 물론 현금창출능력과 근본적으로 차이가 있는데다 자영업자는 절세를 위하여 비용을 적극적으로 인식하려는 경향이 있으므로 순소득이 줄어들 수밖에 없다.
위와 같은 이유로 많은 모기지 제공 대출기관들은 자영업자들을 위한 별도의 모기지프로그램을 마련하고 있다. 자영업자는 적극적으로 자신의 상환능력을 명확히 입증함으로써 보다 많은 모기지 한도를 확보할 수 있으므로 모기지 전문가와 사전 상담을 통해 Stated Income 프로그램과 같은 대출기관의 다양한 옵션을 활용하기 위한 전략을 세우는 것이 성공적인 모기지 신청의 핵심이다.