by 임준배 (JOSHUA LIM)
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이자란 돈을 빌려 사용하는 대가로, 대출 받은 사람에게 지불하는 수수료이다. 주택 대출을 신청할 때, 여러 가지 이자율 옵션이 제공될 수 있는데, 이 이자율은 돈을 빌리는 데 얼마나 지불해야 하는지 계산하는 데 사용된다. 이러한 이자율은 시간이 지남에 따라 오르내리게 되고 주택 대출 기간을 갱신할 때마다 주택 대출 이자율을 재협상한다. 이것은 미래에 주택 대출 상환액이 더 높거나 낮아질 수 있다는 것을 의미한다. 해당 칼럼에서는 이자(Interest)가 정확히 무엇이며 어떻게 계산되는지 알아보겠다.
1. 대출 금리를 어떻게 설정하는가
대출금리는 대출을 제공하는 금융기관에서 설정한다. 이들은 여러 가지 요인을 고려하여 당신의 대출 비용을 결정하게 된다. 이러한 요소에는 다음과 같은 것들이 포함될 수 있다.
– 대출 기간의 길이
– 현재 기준금리 및 공시 이자율
– 할인 이자율을 받을 자격이 있는지 여부
– 선택한 이자율의 유형(고정, 변동, 또는 혼합)
– 신용 기록
– 자영업자인지 여부
금융기관은 일반적으로 대출 기간이 길 때 더 높은 금리를 제공하지만 항상 그런것은 아니다.
– 우대 금리
우대 금리는 금융기관이 공시 이자율을 설정하는 데 사용하는 금리이다. 이 금리는 정기적으로 변경될 수 있으며 보통 중앙은행의 상황에 따라 조정된다. 고객의 금융기관은 종종 기준 금리에 특정 퍼센트를 더한 이자율을 제공할 수 있다. 이 경우 주로 변동 금리 대출에서 발생한다. 예를 들어, 여러분의 금융기관이 기준 금리에 1%를 더한 금리를 제공할 수 있는데, 이는 기준 금리보다 1% 더 높은 금리를 의미한다. 예를 들어, 기준 금리가 3.5%라면, 고객의 금리는 4.5% 또는 3.5% + 1%가 된다. 만약 기준 금리가 3.7%로 상승한다면, 고객의 금리도 4.7% 또는 3.7% + 1%로 상승한다.
– 공시 이자율
공시 이자율은 금융기관이 제공하는 상품에 대해 시중에서 광고하는 이자율이다. 예를 들어, 이것은 여러분의 금융기관 웹사이트에서 자주 볼 수 있는 이자율을 의미하는데, 이러한 금리는 정기적으로 변경될 수 있으므로 주의해야 한다.
– 할인 이자율
할인 이자율은 금융기관의 공시 이자율보다 보통 낮은 금리이며 고객에게 제공되는 이자율이다. 모기지를 구할 때 금융기관에게 할인 이자율을 제공할 수 있는지 꼭 확인하자. 할인 이자율 덕분에 수천 달러를 절약할 수 있는 경우가 있을 수 있다.
2. 이자가 얼마나 비용을 발생하는가
고객 이자율과 이를 계산하는 방식은 여러분의 매월 주택 대출 상환금에 영향을 미친다. 주택 대출은 일반적으로 큰 금액이기에 이자율의 작은 차이도 비용에 중대한 영향을 미칠 수 있다.
그림 1: $300,000.00 대출과 25년 상환기간에서 다양한 이자율에 따른 월별 주택 대출 상환금 예시
구입 하고자 하는 주택이 예산 범위 내에 있는지 확인하고, 이자율이 오를 가능성에 대하여도 고려해야 한다. 가지고 있는 예산이 더 높은 월지불을 감당 하지 못하게 된다면 많은 월별 부담으로 가계에 심각한 문제를 일으킬 수 있다.
3. 고정 이자율 대출
고정 이자율은 대출 기간 동안 항상 동일하게 원리금을 지불한다. 일반적으로 변동 이자율보다 높다. 고정 이자율 대출은 다음과 같은 경우에 더 나을 수 있다.
– 대출 기간 동안 월별 지불을 동일하게 유지하려고 하는 경우
– 대출 기간 종료 시까지 얼마나 많은 원금을 상환할 것인지 미리 알고 싶은 경우
– 시장 이자율이 오를 것으로 예상하여 이자율을 동일하게 유지하고 싶은 경우
4. 변동 이자율 대출
변동 이자율 대출은 대출 기간 동안 이자율이 오르거나 내릴 수 있는 대출 유형이다. 일반적으로 변동 이자율을 선택하면 고정 이자율을 선택한 경우보다 낮은 이자율을 얻을 수 있다. 그러나 이자율의 상승과 하락은 예측하기 어렵다. 따라서 이자율이 상승할 경우 얼마나 더 많은 대출 상환금을 감당할 수 있는지 신중하게 고려해야 한다. 2005년부터 2015년까지의 이자율 변동을 살펴보면 0.5%에서 4.75%까지 다양한 이자율이 나타났음을 알 수 있다.
이자율이 상승할 가능성에 대한 부담이 있는지를 고려해야 한다. 가계 예산이 더 높은 월 상환금을 감당할 수 있는지 확인해야 하며, 그렇지 않으면 고정 이자율 대출이 더 나은 선택일 수 있다. 또한 변동 이자율 대출을 선택하더라도 고정 지불 옵션을 고려할 수도 있다. 변동 이자율 대출은 다음과 같은 경우에 더 나을 수 있다.
– 이자율의 변화에 크게 신경 쓰지 않아도 되는 경우
– 대출 상환금이 잠재적으로 변동할 수 있는 경우
– 대출에 변환 옵션이 있는 경우 이자율 변동을 주의 깊게 따를 필요가 있는 경우
변동 이자율과 함께 고정 지불
만약 이자율이 오르면, 월별 지불 금액은 일정하게 유지되지만 이자 부분이 더 많아지고 원금 상환 부분은 줄어들게 된다. 반면에 이자율이 내려가면 월별 지불 금액은 일정하게 유지되지만 이번에는 이자 부분이 줄어들고 원금 상환 부분이 늘어난다. 이러한 방식으로 월별 지불은 고정되어 있지만 이자와 원금의 비율은 변동한다.
변동 이자율과 함께 조정 가능한 지불
조정 가능한 지불 방식은 이자율의 변동에 따라 월별 지불 금액이 변경되는 방식이다. 각 월별 지불 중 일정한 금액이 원금에 할당되고 이자 부분은 이자율의 변동에 따라 조절된다. 이 방식을 통해 대출 종료 시까지 얼마나 많은 원금을 상환할 것인지를 미리 예측할 수 있다. 원금 상환 부분은 고정되어 있고 월별 지불액이 이자의 오르고 내림에 따라 변화하게 된다.
이자율이 상승할 경우 내가 할 수 있는 조치
이자율이 상승하면 월별 지불 금액도 증가한다. 이런 경우에는 가계 예산을 재조정해야 할 수 있다. 지불 금액이 더 높아지면 월별 지출을 줄이거나 다른 금융 조치를 고려하여 가계 예산을 관리할 수 있도록 계획을 세워야 한다.
대출 기관에 다음과 같은 옵션을 제공하는지 물어보자.
– 이자율 상한선 (an interest rate cap): 금융기관이 주택 대출에 대해 부과할 수 있는 최대 이자율이라고 한다. 이자율이 상승하더라도 상한선 이상으로 이자를 지불할 필요가 없다는 의미이다. 이러한 상한선이 적용되는지, 그리고 상한선이 어떻게 결정되는지에 대한 정보를 확인하자.
– 변환 기능 (a convertibility feature): 당신의 대출 기간 중 언제든지 대출을 고정 이자율로 변환하거나 변경할 수 있는 옵션이 있는지 확인하자. 이 옵션은 이자율의 변동에 따라 원하는 시점에 대출 조건을 안정화시킬 수 있는 유용한 기능일 수 있다. 변환 기능을 사용하려면 어떤 조건이나 수수료가 있는지도 알아보자.
참고로 변환 기능을 선택하고 대출을 고정 이자율로 변경하는 경우는 다음과 같다.
– 일반적으로 수수료를 지불해야 함
– 특정 조건이 적용될 수 있음
– 새로운 고정 이자율이 현재 지불하고 있는 변동 이자율보다 높을 수 있음
이러한 옵션을 고려하여 이자율 상승에 대비할 수 있습니다.
5. 하이브리드 또는 혼합형 대출
하이브리드 또는 혼합형 대출은 선택할 수 있는 또 다른 대출 유형이다. 이러한 대출에서는 이자율의 일부는 고정 이자율 모기지로 설정되고 일부는 변동 이자율 모기지로 설정되어 있다. 고정 이자율 부분은 이자율이 상승할 경우 일부 보호를 제공하며, 변동 이자율 부분은 이자율이 하락할 경우 일부 혜택을 제공한다. 이 두 부분은 서로 다른 조건을 가지고 있으며, 대출의 특정 기간 동안 고정 이자율을 유지한 다음 나머지 기간 동안 변동 이자율을 적용하는 경우가 일반적이다. 하이브리드 또는 혼합형 대출은 이자율의 변동에 대한 일부 보호와 이자 비용을 관리하는 유연성을 제공할 수 있으므로 대출 옵션 중 하나로 고려될 수 있다.
주택 담보대출은 매우 중요한 금융 결정 중 하나이며, 이자율 변동에 따라 가계 재정에 큰 영향을 미칠 수 있다. 대출 옵션을 신중하게 검토하고 전문가의 조언을 듣는 것은 가계 재정의 안정성을 보장하는 데 큰 도움이 된다. 재무 상담을 받아 금융 목표를 달성하고 재정 상황을 최적화하는 데 도움을 받는 것도 좋은 아이디어이다. 금융 결정은 개인과 가족의 생활에 큰 영향을 미치므로 신중하게 고려해야 하므로 언제든지 도움이 필요한 경우 전문가와 상의하자관에 상담을 요청하자. 안전하고 현명한 금융 결정을 통해 더 나은 재정 미래를 만들 수 있을 것이다.