by 김태우 (JOHN KIM)
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해당 칼럼에서는 진행을 도와드렸던 실제 손님들의 프라이빗 모기지(Private Mortgage)의 사례를 통하여 프라이빗 모기지를 진행 했을때 장점과 단점을 살펴보고, 조기 상환 조건등을 함께 상세히 알아보도록 하겠다.
1. 프라이빗 모기지 사례 (실제 예시)
[사례 A] 자영업자 대출 거절 후 프라이빗 모기지 승인
● 배경: 해당 고객님은 자영업자이며 몇년 동안의 CRA 신고 소득이 낮아 많은 대형 은행을 방문하여 모기지를 알아보았으나 모두 거절되었다.
● 해결책: 모기지 브로커를 통해 프라이빗 렌더 연결
● 대출 조건: $600,000 주택에 대해 $300,000 대출이 가능 한것으로 승인
○ 이자율 7% (단리), 이자만 납부
○ 1년 만기, 조기 상환 가능(3개월 이자 지급 후)
○ 브로커/렌더 수수료: $9,000
[사례 B] 크레딧 문제로 리파이낸싱 실패
● 배경: 해당 고객님은 신용 점수 관리를 신경쓰시지 못하여 조회할 당시 신용 점수가 580였으며 , 가지고 있던 1차 모기지 외에 레노베이션 후 주택 매각을 계획중이라 공사를 위한 추가 자금 필요한 상태였다.
● 프라이빗 모기지로 해결: 2차 모기지 형태로 $100,000 대출 승인
○ 이자율 12%, 연간 상환
○ 담보 가치 기준 80% 이하 LTV
2. Borrower 입장에서의 장점
✅ 신용점수 낮아도 프라이빗 모기지의 경우 승인 유연성이 있기 때문에 승인이 가능
✅승인부터 자금 지급까지 은행과 다르게 빠른 자금조달이 가능하여 클로징이 수일 내 가능
✅ 이자 방식, 상환 조건, 기간 등 유동적으로 모기지 조건에 대해 협상 가능
✅ 일시적 자금 문제를 해결하기 위해 브릿지 대출 등
3. 단점
❌ 이자율이 시중 A, B Lender들에 비해 높은 편이며 보통 7~12%, 그 이상도 있음
❌ 만기가 보통 6개월~1년으로 짧은 편이라 그 이후 리파이낸싱 필요가 많음
❌ 일을 진행해준 브로커, 렌더, 법률비 등에 지불해야 하는 금액이 많아 수수료가 부담될 수 있음
❌ 월 페이먼트를 연체 할 경우 신속한 담보 처분 가능성 있어 압류 위험이 있을 수 있음
4. 조기 상환 조건 (Prepayment Clause)
프라이빗 모기지는 일반적으로 조기 상환이 가능하지만, 아래와 같은 조건이 붙는다.
○ 3개월 이자 보장 조기 상환 시 최소 3개월 치 이자는 지불해야 함
○ 어떤 경우에도 위약금 또는 조기상환수수료가 적용될 수 있으므로 프라이빗 모기지를 진행하기 전 계약서 조항 명확히 확인해야 함
– Open: 언제든 상환(일정 수수료를 지불)
– Closed: 일정 기간 내 조기 상환 시 위약금 발생 가능
캐나다에서 프라이빗 모기지는 은행에서 거절당한 차입자를 위한 대체 수단으로 훌륭한 옵션이다. 승인이 빠르고 대출 조건에 유연함이 있으나 단, 금리가 높고 만기일이 단기임에도 불구하고 높은 비용을 지불 해야 할 수 있으니 꼭 모기지 전문가와 와 상의하여 최소 이자 보장 조건 등을 정확히 확인하여 진행하길 바란다.