by 임준배 (JOSHUA LIM)
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해당 칼럼에서는 모기지의 종류 중 “Second Mortgage” 에 대해서 알아 보도록 하겠다.
- 세컨 모기지란?
여러분이 이미 대출을 받은 주택에 추가로 대출을 받는 것을 의미한다. 이미 받은 모기지의 순위는 1차 모기지이고 두번째 받는 모기지를 다음 순위인 2차, 즉 세컨 모기지라고 한다. 세컨 모기지를 통해 주택 자산을 현금으로 변환할 수 있지만, 이로 인해 두 개의 대출을 동시에 상환해야 하며, 상환하지 못할 경우 주택을 잃을 수도 있다. - 세컨 모기지는 어떻게 작동하나요?
세컨 모기지가 어떻게 작동하는지 알기 위해서는 얼마나 많은 현금 자산을 나의 주택으로부터 얼마나 이용할 수 있는지 파악하는 것이 도움이 된다. 그 금액은 여러분의 주택 자산에 얼마나 많은 자본을 보유하고 있는지에 따라 결정된다. 여러분이 이용할 수 있는 최대 금액은 현재 주택 모기지 상환금을 제외한 주택 가치의 80% 혹은 그 이상이 될 수 있다. 예를 들어, 여러분의 주택이 현재 50만 달러의 시장 가치를 가지고 있다고 가정해 보자. 모기지가 전혀 없다면, 여러분은 모기지로 40만 달러까지 대출할 수 있을 것이다 (50만 달러 x 0.8). 그러나 1차 모기지에 아직 30만 달러를 갚아야 한다면, 세컨 모기지는 10만 달러를 초과할 수 없을 것이다 (40만 달러 – 30만 달러). - 두 번째 모기지를 어디서 얻을 수 있나요?
세컨 모기지는 일반적으로 홈 이퀴티 라인 오브 크레딧(HELOCs) 및 홈 Equity 대출로 얻을 수 있다. 대부분의 주요 금융 기관은 HELOCs를 제공하지만, VISA 혹은 Mastercard 형식으로 제공하기도 한다. 또한 사설 대출 기관 혹은 개인을 통해 세컨 모기지를 얻을 수 있다. - 세컨 모기지의 수수료와 이자율
세컨 모기지를 얻을 때, 여러분은 주택 소유권에 추가 대출 기관을 추가하는 것이다. 이때 수수료가 발생하고 이러한 수수료에는 다음과 같은 것들이 포함된다.
• 관리 수수료.(Administration Fee)
• 감정 수수료.(Appraisal Fee)
• 타이틀 검색 수수료.(Title Searching Fee)
• 타이틀 보험료.(Title Insurance Fee)
• 법률 수수료.(Lawyer’s Fee)
• 기타
또한, 일반적으로 1차 모기지 대비 이자율은 더 높을 것이다. 세컨 모기지 대출 기관은 주택 소유권 타이틀에서 두 번째 위치를 차지하므로, 여러분이 원금과 이자를 상환하지 못할 경우, 1차 모기지 대출 기관이 먼저 상환을 받는다. 세컨 모기지 대출 기관 및 개인은 추가적인 리스크를 부담하기 때문에 보다 높은 금리를 부과할 것이다. - 자격 요건
세컨 모기지는 다른 대출과 마찬가지로 승인되기 전에 여러가지 자격 요건을 갖추어야 한다.
• 자본: 세컨 모기지 대출 기관이 여러분이 얼마나 많은 자본을 가지고 있는지 파악하기 위해 여러분의 기본 모기지 세부 정보를 제공해야 한다.
• 소득 확인: 재직 증명서나 최근 급여 명세서를 제출하여 대출 기관에 안정적인 고용을 가지고 있고 세컨 모기지를 갚을 수 있는 능력을 보여줄 수 있다.
• 신용 점수: 대출 기관은 자격 절차 중에 여러분의 신용 점수를 확인할 것입니다. 일반적으로 신용 점수가 높을수록 제공되는 대출 조건이 더 좋을 것이다.
• 주택 가치: 현재 주택 가치를 결정하기 위해 주택 감정이 필요할 것이다. - 세컨 모기지의 장단점
• 장점:
– 일부 대출 기관은 신용이 좋지 않아도 대출을 얻을 수 있을 수 있다.
– 빚 상환, 주택 개조 또는 예상치 못한 비용을 포함한 어떤 목적으로든 사용할 수 있다.
– 주택 감정 가치의 80%까지 액세스할 수 있다.
• 단점:
– 기본 모기지에 비해 상당히 높은 이자율을 지불해야 할 수 있다.
– 수수료로 인해 다른 옵션보다 비용이 더 들 수 있다.
– 두 개의 대출을 상환해야 하므로 재정 상황이 악화될 경우 더 가까이 파산에 가까워질 수 있다.
세컨 모기지를 잘 활용하면 예상치 못한 상황에 요긴하게 쓰일 수 있다. 하지만 높은 이자와 많은 수수료가 발생하므로 금융기관 혹은 모기지 에이전트를 통해 자세한 상담을 받고 나의 재정 능력에 맞는 올바른 선택을 하시기를 바라겠다.