by 임준배 (JOSHUA LIM)
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캐나다에서 집을 구입하는 대신 땅을 사고 자신만의 집을 짓는 것을 선호하는 사람들이 많다. 그러나 이를 위해서는 건설 자금을 확보해야 한다. Construction Loan과 일반 모기지와는 다르게 자금을 얻는 방식이 다르다. Construction Loan은 일반 모기지보다 초기 자금이 더 필요할 수 있으며, 일반 모기지보다 높은 이자율을 가지는 단기 대출이라고 생각하시면 된다.
- Construction Loan이란 무엇인가?
Construction Loan, 캐나다에서는 빌더 모기지라고도 불리기도 한다. 이것은 아직 존재하지 않는 주택을 융자하는 모기지의 한 유형이다. 여기에는 땅부터 설계하거나 계획된 개발지에서 선점 구매를 포함한 주택을 구매할 수 있다. 일부 대출기관은 Construction Loan과 빌더 모기지를 상호 교차로 사용할 수 있으며, 다른 대출기관은 이들을별도의 대출 유형으로 고려한다. Construction Loan과 더 일반적인 모기지 간의 주요 차이점은 자금이 지불되는 방식이다. 일반 모기지는 보통 클로징 날에 주택 구입자에게 일시불로 지불된다. 반면, Construction Loan은 각 건설 단계가 완료될 때마다 분할 지급, 종종 ‘인출’이라고 하는 방식으로 지불된다. - Construction Loan은 어떻게 작동하나요?
Construction Loan은 주택 건설을 시작하려는 개인 및 빌더 또는 이미 소유한 토지에 주택 건설을 시작하려는 개인에 의해 사용될 수 있다. Construction Loan에는 계약금(다운페이먼트)이 필요하며 고정금리 또는 변동금리 옵션이 제공되며 일부 경우에는 건설이 완료된 후 자동으로 일반적인 모기지로 전환될 수 있다. 이 Construction Loan이 인출 단계에 있는 동안 일부 대출기관은 대출액에 대한 이 만 지불하도록 할 수 있다. 그러나 건설이 완료되면 원금과 이자 모두 지불해야 한다. 보통 건설 단계별 다음 지급 금액이 승인되기 전에 각 단계에서 검사가 필요하다. 대출자는 일반적으로 이러한 검사의 비용을 부담해야 하지만 일부 은행은 각 인출에서 진행 및 검사 수수료를 공제할 수 있다.
<건설 모기지 인출 스케줄의 예시>
• #1 기초공사 완료 – 15% 지급
• #2 지붕이 완료되고 건물이 날씨로부터 보호되었으며 접근이 확보되면 – 25% 지급
• #3 배관 및 전선 작업이 시작되었으며 벽지와 외벽 완료되고 난방기가 설치되었으며 외부 벽 벽돌도 완료되면 – 25% 지급
• #4 주방 장식장이 설치되었으며 욕실이 완료되었으며 문이 설치되면 – 20%
• #5 입주 준비가 되고 계절적 및 외부 작업이 완료되면 – 15% 지급 - Construction Loan 신청
이 모기지를 시작할 준비가 되었다면 서류를 준비해야 한다. 계약금이나 어떤 형태의 담보물을 가지고 있는지, 소득/고용 증명, 이미 소유하고 있는 현재 자산 및 현재 부채 정보를 제시해야 한다. 상황에 따라 다른 정보나 문서를 요청할 수 있다. 이 정보를 제공한 후에 건설에 관한 정보를 제공해야 한다. 빌더에 대한 정보. 일반적으로 이전 프로젝트 목록을 원한다. 빌더가 라이센스가 있고 신뢰할 수 있는지 확인하려고 한다. 이것은 대출자에게 더 적은 전반적인 위험을 끼치며 은행의 경우 다음 인출에서 각 인출에서 진행과 검사 수수료를 공제할 수 있다.
• 계획: 이에는 바닥 계획, 예산 프로젝션, 예상 일정 및 프로젝트에 참여하는 모든 소재, 계약자 및 하청업체 목록이 포함된다.
• 평가: 대출자들은 감정 받기를 원한다. 이것은 주택이 지어질 토지를 평가할 뿐 아니라 주택의 예상 가치를 평가한다.
• 계약금: 건설 모기지의 계약금은 보통 상당히 높다. 이는 대출자의 프로젝트에 대한 위험을 줄이기 위해 대출금액에 대한 20-25%가 필요할 수 있다. - Construction Loan 어디서 얻을까?
이 건설 자금을 얻는 것은 다른 종류의 자금과 마찬가지로 일반적인 금융기관이나 일부 개인 대출자를 통해 할 수 있다. 그럼에도 불구하고 construction Loan은 대출자(금융기관, 개인)에게 더 많은 위험을 제공하기 때문에 일반 모기지와 비교하여 얻기가 쉽지 않다. 일반 모기지 대출의 경우 이미 존재하는 담보물에 대하여 대출이 지급되지만 Construction Loan은 은행쪽에서 볼때 완료되지 않은 담보 물건에 또 여러가지 요소로 인한 위험으로 은행이 잃을 것이 많기에 Loan 지불을 위와 같이 나누어 지불을 하는 것이다.
위와 같이 Construction Loan 에 대해 알아보았다. 복잡하고 해야 할 것들이 많이 있지만 나만의 맞춤형 집을 통해 꿈을 이루려는 사람들에게는 좋은 선택지가 아닐까 생각한다. 더 자세한 정보를 얻기를 위해서는 가까운 금융기관 혹은 모기지 에이전트를 통해 상담 받으시길 바랍니다.