by 임준배 (JOSHUA LIM)
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모기지 대출은 주택 구매 또는 투자 부동산을 위한 중요한 금융 도구 중 하나이다. 모기지는 돈을 대출받아 주택을 구매하거나 재투자하는 데 사용되며, 이와 관련된 여러 용어와 개념이 있다. 이 글에서는 모기지와 관련된 주요 용어와 개념을 자세히 설명하겠다.
- Mortgagee (대출기관, 담보인)
Mortgagee는 주택 모기지 대출에서 돈을 대출받은 측, 즉 대출을 제공한 금융 기관 또는 담보 대출의 실질적인 대여인을 가리킨다. Mortgagee는 대출금을 대출자 (대출을 받은 측) 에게 제공하고, 대출금의 상환을 요구하며, 이를 담보로서 주택이나 부동산을 활용한다. 간단하게 말하면, Mortgagee는 대출을 제공한 금융 기관이나 담보 대출의 실질적인 대여인을 나타낸다. 주택 모기지에서는 Mortgagee가 대출을 제공하는 측이며, Mortgagee는 주택이나 부동산을 담보로 받는다. - Mortgagor (대출신청자)
Mortgagor는 주택 모기지 대출에서 돈을 빌린 측, 즉 대출을 받은 사람 또는 기업을 가리킨다. Mortgagor는 주택이나 부동산의 소유자로서, 대출금을 Mortgagee (담보 대출을 제공한 금융 기관) 로부터 받아오게된다.간단하게 말하면, Mortgagor는 대출을 받는 측으로서 주택이나 부동산의 소유자를 의미한다. 이 사람이나 기업은 Mortgagee에게 대출금을 상환하고, 그 동안 주택이나 부동산을 담보로 제공한다. - Variable Rate (변동금리, 가변 이자율)
Variable Rate은 대출에서 사용되는 용어로, 이자율이 특정 기간 동안 변동할 수 있는 상태를 나타낸다. 이는 시장 조건이나 기타 지수에 따라 이자율이 조정되며, 대출 상환액이 변동할 수 있습니다. 초기에는 낮은 이자율을 제공할 수 있지만, 시장 변동에 민감하므로 대출자는 변동성에 대한 준비가 필요하다. - Fixed Rate (고정금리)
Fixed Rate은 대출에서 사용되는 용어로, 특정 기간 동안 이자율이 일정하게 고정되어 있는 상태를 나타낸다. 이는 대출자가 대출 기간 동안 매월 동일한 이자 지불액을 예상할 수 있게 해주며, 금리의 변동에대한 예측 불확실성을 줄여준다. - Term (계약 기간)
Term은 대출이나 계약의 기간을 나타낸다. 주택 모기지 대출에서는 대출이 유효한 기간 동안의 이자율이나 조건이 해당 기간 동안 적용된다. 일반적으로 주택 모기지 대출에서는 5년, 10년과 같은 긴 기간의 Term이 선택된다. - Open Term (개방형 계약)
Open Term은 주택 모기지 대출에서 사용되는 용어로, 대출 계약의 종료일에 빠르게 추가적인 상환이나 조건 변경이 가능한 유연성을 제공하는 대출 형태를 나타낸다. 이는 대출자가 일정 기간 동안 더 높은 이율로 대출을 유지하거나 조건을 변경하지 않고도 대출을 일찍 상환하거나 수정할 수 있는 기회를 제공한다. - Closed Term (폐쇄형 계약)
Closed Term은 대출에서 사용되는 용어로, 특정 기간 동안 대출 조건이나 조건 변경이 제한되어 있는 상태를 나타낸다. 이 동안에는 일반적으로 조기 상환이나 조건 변경에 대한 제약이 있으며, 이를 위반할 경우 벌금이나 수수료가 발생할 수 있다. - IRD (Interest Rate Differential, 이자율 차액)
IRD는 대출 계약에서 사용되는 용어로, 현재의 이자율과 대출 계약에서 약정된 이자율 간의 차이를 나타낸다. 대출자가 고정 이자율 대출을 조기로 상환하거나 이자율을 변경할 경우에 발생할 수 있는 비용을 측정하는 데 사용된다. 간단히 말해, IRD는 대출 계약에서 약정된 이자율과 현재 시장 이자율 사이의 차이를 계산하여 조기 상환 시 발생할 수 있는 금전적인 손실이나 비용을 나타낸다. 일반적으로 이는 대출자가 현재의 낮은 시장 이자율을 활용하기 위해 고정 이자율 대출을 조기 상환하려는 경우에 발생한다. IRD는 금융 기관이 이자율 변동에 따른 손실을 보호하거나 보상하기 위한 수단으로 사용된다. 이는 대출 조기 상환에 따른 금융 기관의 손실을 상쇄하고 대출자가 일정한 조건을 유지할 수 있도록 하는데 사용된다. - Appraisal (감정)
Appraisal은 부동산이나 자산의 가치를 평가하거나 측정하는 과정을 나타낸다. 주로 부동산 거래나 대출 프로세스에서 사용되며, 독립적인 전문 감정가가 해당 자산의 현재 시장 가치를 결정한다. 부동산 감정은 주택, 상업용 건물, 토지 등의 속성에 대한 현재 가치를 정확하게 평가하는 데 중요하다. 감정은 시장 조건, 지역 특성, 건물 상태, 유지 보수 수준, 비슷한 거래 등을 고려하여 이루어진다. 부동산 감정은 주택 구매자나 판매자, 대출 기관, 보험 회사 등 다양한 이해관계자에게 유용한 정보를 제공한다. 이러한 감정은 부동산거래나 대출 승인 과정에서 핵심 역할을 하며, 정확하고 공정한 감정이 부동산 시장의 거래에 필수적이다. - LTV (Loan to Value, 대출금액 대비 가치 비율)
“LTV (Loan to Value, 대출금액 대비 가치 비율)”은 모기지 대출에서 사용되는 금융 용어로, 대출된 금액을 주택이나 부동산의 현재 시장 가치에 대한 비율로 표현한 것이다. 공식적으로 LTV는 다음과 같이 계산한다
– LTV = (대출금액 / 주택 또는 부동산의 현재 시장 가치) x 100
예를 들어, 주택이나 부동산의 현재 시장 가치가 100,000달러이고 대출이 80,000달러인 경우 LTV는 다음과 같이 계산된다: LTV = (80,000 / 100,000) x 100 = 80% 일반적으로 LTV가 낮을수록 대출 신청이 더 쉬울 수 있다. 높은 LTV의 경우 대출자는 더 많은 리스크를 가지고 있기 때문에 대출 기관은 이를 감안하여 대출 조건을 결정하게 된다. LTV가 높을 경우 대출자는 추가적인 모기지 부도 보험을 구입해야 할 수 있다. - Conventional Mortgage (일반 모기지):
“Conventional Mortgage”는 정부 보증 없이 은행이나 금융 기관에서 제공하는 주택 모기지 대출을 말한다. 주로 20% 이상의 계약금이 필요하며, 이자율은 대출자의 신용 스코어와 현재 금리 환경에 따라 다르며, 대출 조건은 대출자의 신용 등급에 영향을 받믐다. Conventional Mortgage는 신용이 뛰어난 대출자에게 주로 유리하며, 대출 한도가 정해져 있을 수 있다. - High Ratio Mortgage (고비율 모기지)
High Ratio Mortgage는 주택 구매나 리파이낸싱을 위한 대출 중에서 집 가격 대비 대출 비율이 80%를 초과하는 경우를 가리킨다. 즉, 대출 금액이 주택 가격의 80%를 넘는 경우를 나타낸다. 이러한 경우, 대출자는 일반적으로 Mortgage Default Insurance와 같은 부도 보험을 가입해야 할 수 있다. - Amortization (상환 기간)
Amortization은 대출이나 모기지의 원금과 이자를 균일한 분할 상환으로 갚아나가는 과정을 말한다. 대출자는 일정 기간 동안 매월 고정된 금액을 상환하며, 이 과정에서 이자 부담이 감소하고 원금 상환 비율이 증가합니다. 상환 기간이 완료되면 대출은 완전히 상환된다. - Maturity Date (만기일)
Maturity Date는 대출이나 금융 상품의 계약이 종료되는 날짜를 나타낸다. 해당 날짜에는 대출이 상환되거나 재계약이 이루어진다. - Charge (등기)
Charge(등기)는 부동산 거래나 모기지 대출 프로세스에서 사용되는 용어 중 하나이다. 이 용어는 부동산 등기 과정에서 등기부에 특정 권리나 이익을 등록하는 행위를 가리킨다. 부동산 거래에서 Charge는 주로 부동산에 대한 담보나 유형의 권리를 나타낸다. 예를 들어, 모기지 대출을 받을 때 부동산은 대출금의 담보로 제공되며, 이 담보의 등기가 이루어진다. 이렇게 등기된 Charge는 해당 부동산에 대한 권리 및 이익을 나타내며, 이는 등기부에서 확인할 수 있다. 등기는 부동산 소유와 관련된 중요한 정보를 기록하고 보호하기 위한 법적인 절차이며, 이를 통해 부동산의 소유자나 대출 기관 등의 권리와 이익이 명확하게 나타낸다. - P.I.T.H (Principal, Interest, Property Tax, Heat)
P.I.T.H는 주택 모기지 대출의 월별 지불 내역을 나타내는 용어로서, 다음 네 가지 주요 항목을 포함한다.
– Principal (원금): 대출 원금 상환 부분으로, 대출 금액을 감소시키는 부분입니다.
– Interest (이자): 대출에서 대출자가 대출금을 이용하는 대가로 지불하는 금액으로, 대출 잔액에 적용되는 이자이다
– Property Tax (부동산 세금): 부동산 소유자가 지불해야 하는 지방 정부에 납부되는 세금으로, 부동산의 가치에 기초하여 계산된다
– Heat (난방비): 주택의 난방에 소요되는 비용으로, 일반적으로 월별 지불 내역에 포함된다
P.I.T.H는 이러한 요소들을 모두 합친 주택 소유자의 월별 지불금을 나타냅니다. 이는 대출 상환 및 부동산 소유에 따른 종합적인 지출을 대변한다. - Payment Frequency (납부 빈도)
Payment Frequency는 대출이나 모기지 대출의 월별 상환금을 얼마나 자주 지불하는지를 나타내는 용어이다. 대출 계약에서는 다양한 납부 빈도가 선택될 수 있다. 주로 사용되는 Payment Frequency에는 다음과 같은 것들이 있다.
– 월간(Monthly): 매월 상환금을 지불하는 것
– 격주(Bi-weekly): 2주에 한 번 상환금을 지불하는 것
– 주간(Weekly): 매주 상환금을 지불하는 것
납부 빈도는 대출자가 편리하게 상환할 수 있는 방식에 따라 선택된다. 일반적으로 납부 빈도가 높아질수록 연간 상환액이 증가할 수 있지만, 전체 대출 상환액은 줄어들 수 있다. - Pre-Payment Privilege (선 납부 권리)
Pre-Payment Privilege는 대출 계약에서 대출자가 원금 일부 또는 전액을 일찍 상환할 수 있는 권리를 나타냅니다. 이 권리는 대출 조건에 따라 다르며, 일반적으로 대출자에게 유연성을 제공하고 이자 비용을 줄일 수 있는 기회를 제공한다. Pre-Payment Privilege는 대출 계약에서 명시되며, 일반적으로 다음과 같은 형태로 나타날 수 있다.
– 일정 금액의 추가 상환: 대출자는 일정 금액 이하의 원금을 일찍 상환할 수 있다
– 일정 빈도로 추가 상환: 대출자는 정기적인 간격(예: 매년 한 번)으로 일정 금액의 원금을 상환할 수 있다
– 일괄 상환: 대출자는 일정 기간 내에 전체 나머지 원금을 상환할 수 있다 - Increasing Payment (납부 증액)
Increasing Payment은 대출이나 모기지 대출에서 사용되는 용어로, 일정 기간 동안 납부 금액을 점진적으로 늘리는 것을 나타낸다. 이는 대출 조건에 따라 정해진 텀(기간)에 따라 납부 금액이 증가하도록 설계된 대출 형태이다. 주택 모기지 대출에서 Increasing Payment는 대출자에게 더 나은 금융 계획을 제공할 수 있다. 일반적으로 납부 증액은 정해진 텀(예: 5년)이 지난 후에 이루어진다. 이 기간 동안 대출자는 초기에는 낮은 납부 금액으로 시작하고, 이후에는 수입이 늘어나면서 납부 금액을 증가시킬 수 있다. Increasing Payment를 선택하는 대출자는 대출 상환 기간 동안 수입이 증가할 것을 예상하며, 납부 증액을 통해 대출을 조기 상환하거나 이자 비용을 줄일 수 있다. - Lump sum Payment (일괄 납부)
Lump sum payment은 대출이나 모기지 대출에서 사용되는 용어로, 대출자가 일정 기간 동안 원금의 일부를 전체 한 번에 상환하는 것을 나타낸다. 이는 대출 조건에 따라 특정 기간이나 일정한 빈도로 가능한 경우가 있다. Lump sum payment를 통해 대출자는 대출 상환 기간 동안 원금을 더 빨리 갚을 수 있다. 이로 인해 납부 금액이나 이자 비용을 줄일 수 있다. 주로 연말 보너스, 특별한 수입, 또는 투자 수익 등을 활용하여 일괄 납부를 선택하는 경우가 많습니다. 대출 계약에 따라 일괄 납부를 할 때 추가 수수료나 벌금이 발생할 수 있으므로, 대출 조건을 주의 깊게 확인하는 것이 중요하다. - Debt Service Ratio (채무 상환 비율)
Debt Service Ratio(채무 상환 비율, DSR)은 대출을 받는 사람이 월별 소득에서 채무 상환에 필요한 금액의 비율을 나타내는 지표이다. 이는 대출자가 현재의 채무를 얼마나 효과적으로 갚을 수 있는지를 평가하는 데 사용됩니다. DSR은 주로 두 가지 형태로 나타낼 수 있다.
– Gross Debt Service Ratio (GDS): 월별 소득 대비 주택 관련 비용의 비율로, 주택 모기지 대출, 부동산 세금, 난방비 등이 포함
– Total Debt Service Ratio (TDS): 월별 소득 대비 총 채무의 비율로, 모든 채무와 관련된 비용이 포함됨. 예를 들면, 신용 카드 대금, 자동차 대출, 주택 모기지 대출 등이 포함
일반적으로 대출 기관은 대출 심사에서 GDS와 TDS를 고려하여 대출자의 채무 상환 능력을 평가한다. 높은 DSR은 대출자가 현재의 채무를 갚기에 어려움이 있을 수 있다는 신호로 해석될 수 있다. - Credit Score (신용 점수):
Credit Score는 개인이 금융 거래를 할 때 그 신용 위험을 평가하기 위한 수치적인 지표이다. 신용 점수는 개인의 신용 보고서를 기반으로 계산되며, 금융 기관들이 대출 승인 여부와 이자율을 결정하는 데 사용된다. 일반적으로 신용 점수는 세 개의 주요 신용 평가기관인 Equifax, Experian, TransUnion에서 제공하며, 주요 신용 점수 모델로는 FICO(피코) 스코어와 VantageScore(반티지스코어)가 있다. 신용 점수는 다양한 요소를 고려하여 산출되며, 주요 요소에는 다음이 포함된다.
– 신용 납부 이력: 대출이나 신용카드 대금을 적시에 상환한 이력
– 신용 한도와 사용량 비율: 신용카드 한도 대비 사용한 금액의 비율
– 신용 기간: 신용 기록이 얼마나 오래되었는지
– 신용 종류: 대출, 신용카드, 소매 카드 등 다양한 신용 종류의 보유 여부
– 신규 신용: 최근에 신용 조회나 새로운 대출 신청이 얼마나 이루어졌는지
고신용 점수는 대출 승인 확률이 높아지며, 낮은 이자율을 받을 수 있다. 반면, 낮은 신용 점수는 대출 승인이 어렵고, 이자율이 높을 수 있다. 신용 점수는 금융 거래의 핵심 지표 중 하나이며, 개인 재정 건전성을 평가하는 데 중요한 역할을 한다. - Closing Cost (클로징 비용):
Closing Costs은 부동산 거래가 최종적으로 완료될 때 발생하는 다양한 비용 및 수수료를 나타낸다. 이는 주택을 구매하거나 판매할 때 발생하는 부수적인 비용으로, 거래의 종결 시에 지불되어야 한다. 클로징 비용은 다양한 항목으로 구성되어 있을 수 있으며, 주로 다음과 같은 내용을 포함할 수 있다.
– 등기 비용: 부동산 소유권 이전 등기 과정에서 발생하는 비용
– 중개 수수료: 부동산 중개인에게 지불되는 판매 수수료
– 변호사 비용: 변호사가 제공하는 법률 상담 및 서류 작성 등에 대한 비용
– 장기 손해 보험료: 소유자 및 대출자를 보호하기 위한 손해 보험 비용
– 평가비: 부동산 가치를 측정하는 평가서 작성에 따른 비용
– 이사 비용: 주택 이전을 위한 이사 및 포장 등에 소요되는 비용
클로징 비용은 부동산 거래의 핵심 부분이며, 대부분 구매자가 부담한다. 비용의 구체적인 항목과 금액은 지역, 거래 유형, 금융 기관 등에 따라 다를 수 있다. 부동산 거래에 참여할 때 클로징 비용을 고려하는 것이 중요하다.
이러한 모기지 용어와 개념을 이해하면 주택 구매나 투자 결정을 할 때 더 잘 준비할 수 있다. 모기지 대출은 금융 분야에서 중요한 역할을 하므로, 관련된 용어와 개념을 숙지하는 것은 미래에 대출 관련 결정을 내릴 때 큰 도움이 될 것이다.