by 임준배 (JOSHUA LIM)
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해당 칼럼 에서는 내 집 마련의 실탄이라 할 수 있는 ‘다운페이먼트(Down Payment)’에 대해 이야기해보려 한다. 많은 사람들이 “통장에 돈만 있으면 되는 것 아닌가요?”라고 묻는다. 하지만 캐나다 모기지 심사에서 다운페이먼트는 단순히 자금의 ‘액수’뿐 아니라 그 자금의 ‘출처’와 ‘이동 경로’까지 꼼꼼하게 따지 는 매우 중요한 항목이다.
- 얼마나 준비해야 할까? (최소 다운페이 규정)
집값에 따라 최소 다운페이 비율이 다릅니다. 기본 규정은 다음과 같습니다.
– $50만 불 이하: 집값의 5%
– $50만 불 초과 ~ $150만 불 미만: 최초 $50만 불까지 5%, 초과분은 10%
– $150만 불 이상: 20% 이상(모기지 디폴트 보험 불가)
– 투자용 부동산: 통상 20% 이상이 요구(보험 불가에 해당하는 사례가 많음)
– 30년 상환 선택 시: 일반적으로 보험이 없는 모기지(20%+ 다운페이)가 필요하다. 보험 모기지는 25년 상환이 표준이다. - 은행은 당신의 지난 90일을 알고 싶어 합니다
모기지 승인 시 은행은 보통 ‘최근 90일간의 은행 거래 내역(90day Bank Statements)’을 요구한다. 이는 캐나다의 자금세탁방지(AML) 규정에 따른 자금 출처 증빙 절차로, 변호사도 확인 의무가 있다.
– 목돈 입금 주의: 급여 외에 큰 금액 입금이 있다면, 그 출처(차량 매각, 보너스, 투자 환매 등)를 증빙해야 한다. 근거 없는 일시 자금은 리스크로 평가되어 심사에 악영향을 준다.
– 현금 보관: ‘장롱 속 현금’을 직전 입금하는 경우 출처 소명이 어려워 다운페이로 인정받지 못할 수 있다. 일반적으로 최소 90일 전부터 계좌에 안착 시키고, 관련 증빙을 정리하는 것이 안전하다.
– 계좌 간 이체: 계좌 간 이동이 많다면 ‘입금 계좌’와 ‘출금 계좌’의 90일 내역을 모두 제시해 자금 흐름을 연결해 보여야 한다. - 한국에서 송금 받거나 부모님 도움을 받는다면?
토론토 집값이 높다 보니 한국에서 자금을 가져오거나 부모님의 도움(Gift)을 받는 경우가 많다. 아래 요건을 지키면 원활히 승인 받을 수 있다.
– 증여(Gift Funds): 즉시 가족(부모, 조부모, 형제 등)으로부터 받은 비상환 증여여야 하며, 증여 확인서(Gift Letter)와 이체 증빙이 필요하다. 대출 또는 상환 의무가 암시되면 부채로 간주되어 심사를 악화시킬 수 있다.
– 해외 송금: 해외 자금은 송금인/수취인 명시, 원계좌 3~6개월 내역, Wire 영수증 등 명확한 페이퍼트레일이 요구된다. 고위험, 제재 국가, 불명확한 현금성 자금은 거절될 수 있다.
– 타이밍: 국내 자금은 통상 클로징 15~30일 전 계좌에 반영되고, 해외 자금은 30~90일 전 반영, 입증을 요구하는 관행이 널리 쓰인다(렌더별 상이).
미리 준비된 자금이 “진짜” 내 돈이다. 다운페이먼트는 단순히 계약금이 아니라, “이 집을 감당할 수 있는 재정 능력이 있다”는 증거이다. 오퍼 직후 자금을 옮기고 증빙을 모으기엔 늦는다. 매물을 보기 전, 자금을 한 계좌로 모으고 90일 내역을 깔끔하게 준비하자. 불필요한 대규모 이체를 줄이고, 큰 입금은 출처 증빙을 함께 정리하는 것이 승인 지름길이다.