by 최수태 (SOOTAE CHOI)
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프라이빗론은 은행이 아닌 개인 투자자, 프라이빗 렌더, 또는 MIC(Mortgage Investment Corporation)가 제공하는 담보대출이다. 주로 주택이나 부동산을 담보로 하며, 심사 기준이 은행보다 유연하고 승인 속도가 빠르다는 특징이 있다. 반면 금리는 은행 모기지보다 높고, 렌더 수수료, 브로커 비용, 변호사 비용 등 추가 비용이 발생한다. 즉 프라이빗론은 속도와 유연성을 비용으로 교환하는 금융 구조라고 이해하는 것이 정확하다.
어떤 경우에 프라이빗론을 사용하는가
프라이빗론은 다음과 같은 상황에서 주로 활용된다.
– 첫째, 소득 증빙이 일시적으로 부족한 경우이다.
– 둘째, 기존 부채 비율이 높아 은행의 스트레스 테스트를 통과하지 못하는 경우이다.
– 셋째, 주택 감정가가 매매가보다 낮게 나와 은행 승인에 문제가 발생한 경우이다.
– 넷째, 잔금 일정이 임박해 시간이 절대적으로 부족한 상황이다.
– 다섯째, 국세청 체납 세금 납부나 고금리 카드 빛을 정리하여 신용 점수를 회복하기 위함이다.
– 여섯째, 기존 주택 매각 전 새 주택의 잔금을 치러야 하는 등 단기적인 자금 불일치 상황에서 필요하다(브릿지론)
이러한 경우 은행 대출만을 고집하면 계약 해지나 클로징 실패로 이어질 수 있다. 프라이빗론은 이 공백을 메우기 위한 단기적 금융 수단이다.
프라이빗론의 기본 대출 구조
프라이빗론은 대부분 단기 대출 구조이다. 일반적인 대출 기간은 6개월에서 24개월이며, 대부분 이자만 납부하는 방식(Interest Only) 으로 운영된다. 대출 심사는 차주의 소득이나 신용점수보다 담보 가치와 LTV(담보 대비 대출 비율)를 더 중요하게 본다. 이로 인해 승인 속도는 빠르지만, 금리와 비용은 높아질 수밖에 없다.
Borrower가 반드시 주의해야 할 사항
프라이빗론에서 가장 중요한 요소는 출구 전략(Exit Plan) 이다. 이 대출이 만기되었을 때 은행이나 B렌더로 이동할 수 있는 구조가 사전에 설계되어 있어야 한다. 또한 금리만 볼 것이 아니라 렌더 수수료, 브로커 비용, 변호사 비용을 포함한 총 비용 기준으로 판단해야
한다. 특히 급하게 진행할수록 조건이 불리해질 가능성이 높다.
프라이빗론은 도구이지 목적이 아니다
프라이빗론은 위험한 대출도, 잘못된 대출도 아니다. 다만 이해 없이 접근하면 부담이
커지는 대출이다. 충분한 시간을 가지고 전문가와 상담한다면 프라이빗론은 위기를
넘기기 위한 현실적인 연결 고리가 될 수 있다. 중요한 것은 대출 자체가 아니라, 그 대출을
어떻게 설계하고 언제 종료하느냐이다. 전문가와의 면밀한 상담을 통해 철저한 사후 관리
계획이 동반될 때만 안전하게 작동한다.