by 임준배 (JOSHUA LIM)
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모기지 상담을 진행하다 보면 많은 분들이 다운페이먼트(Down Payment) 마련에 대해 걱정 하곤 한다. 집값을 생각하면 막막하고, 어디서부터 시작해야 할지 모르겠다는 말씀을 자주 듣게 된다. 그런데 실제로 상담을 깊이 나눠보면, 생각보다 활용할 수 있는 제도가 많고, 제대로만 이해하면 상당한 금액을 절약할 수 있다는 사실에 놀라시는 분들이 많다.
지난 칼럼에서는 첫 주택 구매자를 위한 강력한 비과세 절약 수단인 FHSA(First Home Savings Account)에 대해 알아보았다. 해당 칼럼에서는 그 FHSA와 함께 활용할 수 있는 두 가지 제도, 바로 RRSP 주택 구매자 플랜(Home Buyers Plan, HBP)과 취득세 환급(Land Transfer Tax Rebate, LTT Rebate)에 대해 말씀드리고자 한다. 이 세 가지를 퍼즐처럼 맞출 수 있다면, 첫 주택 구매 비용을 획기적으로 줄이는 최적의 전략이 완성됩니다.
RRSP 주택 구매자 플랜(HBP) — “내 돈을 내가 빌려 쓰는”개념
먼저 HBP에 대해 설명 드리겠다. 이 제도는 간단히 말해, 은퇴를 위해 RRSP(Registered Retirement Savings Plan) 계좌에 저축해 두었던 자금을 집을 구매하는 데 페널티 없이 인출할 수 있도록 허용해 주는 제도이다. 원래 RRSP에서 은퇴 전에 돈을 꺼내면 막대한 세금이 부과된다. 하지만 첫 주택 구매라는 목적 하에서는 예외가 적용된다. 2024년 4월 16일부터 인출 한도가 기존 $35,000에서 $60,000으로 대폭 상향되었다. 혼자 집을 구매하는 경우에도 상당한 금액이지만, 부부가 함께 첫 주택을 마련하는 경우라면 이야기가 더욱 달라진다. 각자의 RRSP에서 한도를 최대로 활용하면 두 분 합산으로 총 $120,000을 다운페이먼트로 사용할 수 있게 된다. 이는 기존보다 무려 두 배 가까이 늘어난 금액으로, 최근 주택 가격 상승을 반영한 정부의 정책 변화이다.
다만, HBP를 활용하실 때 반드시 기억하셔야 할 중요한 점이 있다. FHSA와 달리, HBP는 인출한 금액을 반드시 다시 RRSP 계좌로 상환해야 한다. 상환 기간은 15년이며, 매년 인출 총액의 15분의 1씩 갚아 나가야 한다. 상환을 이행하지 않으면 국세청(CRA)이 해당 금액을 그 해의 소득으로 간주해 과세한다. 한 가지 좋은 소식은, 2022년 1월 1일부터 2025년 12월 31일 사이에 인출하신 분들은 정부의 임시 완화 조치로 상환 유예 기간이 기존 2년에서 5년으로 연장되었다는 점이다. 즉, 이 기간 중 인출하셨다면 인출 후 5년째 되는 해부터 상환을 시작하면 된다.
FHSA와 HBP의 황금 조합 — “선(先) FHSA, 후(後) HBP” 전략
그렇다면 FHSA와 HBP 중 어느 것을 먼저 활용해야 할까요? 금융 전문가들이 권장하는 일반적인 전략은’상환 의무가 없는 FHSA를 먼저 최대한 활용하고, 부족한 자금을 HBP로 충당하라’는 것이다. 이유는 명확하다. FHSA는 인출 후 갚을 필요가 없어 재정적 유연성이 훨씬 높기 때문이다. 1인 기준으로 FHSA 평생 한도인 $40,000을 먼저 활용하고, 그래도 자금이 더 필요한 경우 2024년 상향된 HBP 한도인 $60,000을 추가로 사용하는 방식이 현명하다. 두 제도를 모두 최대로 활용하면 1인 기준 총 $100,000, 부부라면 이론상 $200,000에 달하는 자금을 세금 혜택을 받거나 유예하면서 다운페이먼트로 조달할 수 있게 된다. 실제 상담에서 이 조합을 처음 접하신 분들 중에는 ‘이런 방법이 있는 줄 몰랐다’며 놀라시는 경우가 적지 않다.
취득세 환급(LTT Rebate) — 등기 당일의 반가운 보너스
다운페이먼트 준비가 끝났다고 안심하기엔 이르다. 주택 거래가 최종 완료(Closing)되는 시점에 발생하는 부대 비용 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 토지 양도세, 즉 취득세(Land Transfer Tax, LTT)이다. 집값이 높을수록 이 세금의 부담도 커지는데, 다행히 정부는 첫 주택 구매자에게 이 세금의 일부 혹은 전부를 환급해 주는 제도를 운영하고 있다. 온타리오 주(Province) 기준으로 첫 주택 구매자는 최대 $4,000까지 취득세를 환급 받을 수 있다. 이 환급은 현금으로 돌려받는 방식이 아니라, 변호사를 통해 등기를 진행할 때 납부해야 할 세금에서 즉시 차감되는 형태로 적용되는 경우가 많다. 여기서 중요한 점이 하나 더 있다. 토론토 시내에서 집을 구매하시는 경우, 온타리오 주 취득세 외에 토론토 시 별도 취득세(Municipal Land Transfer Tax)가 추가로 부과된다. 다행히 토론토 시 역시 첫 주택 구매자에게 최대 $4,475의 별도 환급을 제공하고 있어, 두 가지를 합하면 토론토 내 첫 주택 구매자는 최대 $8,475의 취득세 환급 혜택을 누릴 수 있다.
아는 만큼 줄어드는 내 집 마련 비용
결국 내 집 마련은 단순히 마음에 드는 집을 고르는 것에서 끝나지 않는다. 모기지 금리와 상환 기간을 선택하는 것 못지않게, ‘세금 효율적인 자금 조달’이 얼마나 중요한지를 잘 보여주는 것이 오늘 이야기한 세 가지 제도이다.
상환 의무 없이 깨끗하게 쓸 수 있는 FHSA를 최우선으로 확보하고, 부족한 부분은 내 미래 자금을 잠시 빌려오는 RRSP HBP로 채우며, 마지막 등기 단계에서 취득세 환급까지 꼼꼼히 챙기는 것. 이 ‘삼각 편대’ 전략 이야말로 첫 주택 구매자가 누릴 수 있는 혜택을 극대화하고 비용을 최소화하는 가장 확실한 방법이라고 생각한다.
현장에서 상담을 진행하다 보면 ‘그때 이런 제도가 있는 줄 알았더라면 선택이 달라졌을 텐데요’라는 말씀을 종종 듣는다. 대부분의 경우 이는 고객의 판단 착오라기보다, 충분한 설명을 듣지 못한 상태에서 결정을 내려야 했던 구조적인 문제에 더 가깝다. 전문가의 역할은 단순히 금리를 제시하는 데에 그치지 않고, 이러한 혜택을 미리 안내하고 각자의 상황에 맞는 최선의 선택을 함께 고민해 드리는 것이라고 생각한다.