by 김태우 (JOHN KIM)
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내 집 마련은 많은 사람들의 꿈이지만 최근 몇 년간 높아진 주택 가격과 금리로 인해 첫 주택 구매자들의 부담은 더욱 커지고 있다. 다행히 캐나다 연방정부와 온타리오 주정부는 첫 주택 구매자를 위해 다양한 지원 프로그램을 운영하고 있으며, 이를 적극적으로 활용하면 수천 달러에서 많게는 수만 달러에 이르는 비용을 절감할 수 있다.
많은 사람들이 집을 사기 위해서는 최소 20% 이상의 다운페이먼트가 필요하다고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않다. 캐나다에서는 일정 조건을 충족할 경우 주택 가격의 5%만으로도 첫 주택 구매가 가능하다. 다만 이 경우에는 모기지 보험(CMHC Insurance)이 적용되며, 보험료는 모기지 금액에 포함되어 상환하게 된다. 따라서 첫 주택 구매자라면 정부가 제공하는 저축 및 세금 혜택을 적극 활용해 다운페이먼트를 준비하는 것이 중요하다.
대표적인 제도가 FHSA(First Home Savings Account)다. FHSA는 첫 주택 구매자를 위해 마련된 특별 저축 계좌로, 매년 최대 8,000달러까지 납입할 수 있으며 평생 한도는 40,000달러다. 가장 큰 장점은 납입한 금액에 대해 소득공제를 받을 수 있다는 점이다. 또한 계좌 내에서 발생한 투자 수익은 비과세이며, 첫 주택 구매 시 원금과 투자 수익 모두 세금 없이 인출할 수 있다. 세금 공제 혜택을 제공하는 RRSP와 비과세 인출이 가능한 TFSA의 장점을 결합한 제도로 평가받고 있다.
RRSP를 활용하고 있다면 HBP(Home Buyers’ Plan)도 함께 고려할 수 있다. HBP는 RRSP에 적립된 자금을 첫 주택 구매 시 세금 없이 인출할 수 있도록 허용하는 프로그램이다. 현재 개인당 최대 60,000달러까지 인출할 수 있으며, 부부가 공동으로 주택을 구매하는 경우 최대 120,000달러까지 활용이 가능하다. FHSA와 병행 사용도 가능하기 때문에 첫 주택 구매자가 다운페이먼트를 마련하는 데 매우 효과적인 수단이 될 수 있다. 다만 인출한 금액은 일정 유예기간 이후 15년에 걸쳐 RRSP 계좌로 다시 상환해야 한다.
예를 들어 부부가 각각 FHSA를 최대 한도까지 활용하고 HBP를 통해 RRSP 자금을 인출한다면 최대 200,000달러의 자금을 세금 효율적으로 마련할 수 있다. 이는 주택 구매 시 필요한 다운페이먼트 부담을 크게 줄여주는 중요한 전략이 될 수 있다.
첫 주택 구매 후에는 세금 신고 시 First-Time Home Buyers’ Tax Credit 혜택도 받을 수 있다. 해당 제도는 최대 10,000달러의 세금 공제 금액을 인정하며 실제로는 약 1,500달러 정도의 연방 소득세 절감 효과를 기대할 수 있다. 배우자와 나누어 신청하는 것도 가능해 이사 비용이나 가구 구입 비용 등 초기 정착 비용 부담을 덜어주는 데 도움이 된다.
온타리오에서 주택을 구매하는 경우에는 Land Transfer Tax Rebate 혜택도 놓치지 말아야 한다. 온타리오 주정부는 첫 주택 구매자에게 최대 4,000달러까지 토지 이전세 환급을 제공하고 있으며, 토론토 시내에서 첫 주택을 구매하는 경우에는 추가로 최대 4,475달러의 환급을 받을 수 있다. 결과적으로 토론토 지역 첫 주택 구매자는 상당한 금액의 세금을 절감할 수 있다.
신축 콘도나 신축 주택을 구입하는 경우에는 GST/HST Rebate 제도도 확인할 필요가 있다. 연방정부는 첫 주택 구매자가 본인 거주 목적으로 신축 주택을 구입하는 경우 GST 또는 HST의 연방 부분에 대해 환급 혜택을 제공하고 있다. 최근 제도 개편으로 일정 요건을 충족하는 첫 주택 구매자는 최대 50,000달러까지 환급받을 수 있으며, 주택 가격이 일정 금액을 초과할 경우 환급 금액은 단계적으로 감소한다. 따라서 신축 주택 구매를 고려하고 있다면 계약 전 해당 환급 자격 여부를 반드시 확인하는 것이 좋다.
실제로 많은 첫 주택 구매자들이 이러한 혜택을 동시에 활용할 수 있다는 사실을 모르고 주택 구매를 진행하는 경우가 적지 않다. FHSA를 통한 절세, HBP를 활용한 다운페이먼트 마련, First- Time Home Buyers’ Tax Credit, 토지 이전세 환급, GST/HST 환급 등을 종합적으로 활용하면 첫 주택 구매 비용을 크게 줄일 수 있다.
주택 구매는 단순히 모기지 승인을 받는 것에서 끝나지 않는다. 자신의 소득과 자산, 신용 상태를 바탕으로 어떤 정부 혜택을 받을 수 있는지 미리 파악하고 준비하는 것이 성공적인 내 집 마련의 첫걸음이다. 작은 정보 하나가 수천 달러의 절세 효과와 더 나은 재정 계획으로 이어질 수 있다는 점을 기억할 필요가 있다.