by 김태우 (JOHN KIM)
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주택 구매를 고려하는 자영업자들 가운데 “세금을 적게 신고했는데 모기지 승인이 가능할까요?” 또는”사업자라서 은행 대출이 어렵지 않을까요?”라는 질문을 자주 받는다. 하지만 결론부터 말하면 자영업자도 충분히 모기지 승인이 가능하다. 실제로 캐나다에서는 자영업자와 사업주를 위한 다양한 모기지 프로그램이 운영되고 있으며, 매년 많은 사업자들이 이를 통해 주택을 구입하고 있다.
직장인의 경우 T4와 급여명세서를 통해 소득을 확인하지만, 자영업자는 사업 구조와 소득 형태가 다양하기 때문에 금융기관이 보다 폭넓은 자료를 검토하게 된다. 결국 중요한 것은 사업자 여부가 아니라 사업의 안정성과 소득을 얼마나 객관적으로 증빙할 수 있는지에 달려 있다.
금융기관은 우선 사업 운영 기간을 확인한다. 일반적으로 최소 2년 이상의 사업 운영 이력을 선호하며, 사업체가 안정적으로 운영되고 있는지, 꾸준한 매출이 발생하고 있는지, 신용 상태는 양호한지, 충분한 다운페이먼트를 보유하고 있는지를 종합적으로 검토한다.
가장 좋은 조건으로 모기지를 받을 수 있는 방법은 주요 시중은행을 통한 A 렌더 프로그램이다. TD, RBC, BMO, CIBC, Scotiabank 등 주요 금융기관은 일반적으로 최근 2년간의 세금 신고 자료와 Notice of Assessment를 기준으로 심사를 진행한다. 신용 상태가 양호하고 사업 운영 기간이 충분하며 세금 신고 소득이 안정적이라면 직장인과 유사한 수준의 금리와 조건으로 승인받을 수 있다.
다만 자영업자들이 자주 겪는 어려움은 실제 사업 수입과 세금 신고 소득 사이의 차이다. 사업 경비와 각종 공제를 통해 세금을 절감할 수 있지만, 금융기관은 대부분 세금 신고된 소득을 기준으로 상환 능력을 평가하기 때문에 신고 소득이 낮으면 승인 가능한 대출 금액도 줄어들 수 있다.
그렇다고 해서 방법이 없는 것은 아니다. 일부 금융기관은 자영업자를 위한 Business For Self 프로그램을 운영하고 있으며, 단순히 세금 신고 소득뿐 아니라 사업체의 실제 현금 흐름과 재무 상태를 함께 검토한다. 사업용 계좌 입출금 내역, 매출 기록, 법인 재무제표, 회계사 확인서, 사업 운영 현황 등을 종합적으로 분석해 실제 사업 소득을 평가하는 방식이다. 특히 법인사업체를 운영하는 경우에는 개인소득뿐 아니라 법인 재무제표와 유보이익(Retained Earnings), 배당금 지급 내역 등을 활용하여 심사가 진행될 수 있다. 따라서 같은 사업 규모라도 급여와 배당금 구조를 어떻게 설계하느냐에 따라 승인 결과가 달라질 수 있다.
만약 A 렌더 기준에 맞지 않는다면 대체 금융기관인 B 렌더도 좋은 대안이 될 수 있다. B 렌더는 사업체의 실제 운영 상황을 보다 유연하게 평가하는 경우가 많으며, 세금 신고 소득이 부족한 사업자들에게 현실적인 해결책이 되기도 한다. 일반적으로 다운페이먼트 비율은 높아지는 편이지만 프로그램에 따라 20% 수준의 다운페이먼트로도 진행 가능한 경우가 있다. 다만 금리는 A 렌더보다 다소 높게 적용될 수 있다.
소득만큼 중요한 요소는 신용점수다. 아무리 사업이 잘 운영되고 있더라도 연체 기록이 많거나 신용점수가 낮다면 승인 조건이 불리해질 수 있다. 반대로 신용점수가 우수하고 다운페이먼트가 충분하다면 보다 좋은 조건으로 승인받을 가능성이 높아진다. 자영업자의 모기지는 집을 사고 싶을 때 갑자기 준비하는 것보다 최소 1~2년 전부터 계획적으로 준비하는 것이 유리하다. 세금 신고 전략을 점검하고, 사업 계좌를 체계적으로 관리하며, 신용점수를 유지하고, 재무제표를 정리해 두는 과정이 승인 가능성과 승인 금액에 직접적인 영향을 미친다.
자영업자라고 해서 모기지가 어려운 시대는 이미 지났다. 중요한 것은 자신의 사업 구조와 재정 상태에 가장 적합한 금융기관과 프로그램을 선택하는 것이다. 같은 사업자라도 어떤 사람은 주요 시중은행이 유리할 수 있고, 어떤 사람은 Business For Self 프로그램이나 대체 금융기관이 더 적합할 수 있다.
주택 구매를 계획하고 있다면 지금 당장 집을 살 계획이 없더라도 현재 재정 상태를 점검해 보는 것이 좋다. 철저한 사전 준비는 더 높은 승인 가능성과 더 좋은 대출 조건으로 이어질 수 있으며, 성공적인 내 집 마련의 가장 중요한 출발점이 될 수 있다.