by 김태우 (JOHN KIM)
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캐나다에서 주택을 구입하려는 분들 가운데 한국, 미국 또는 기타 해외 국가에서 소득이 발생하는 경우가 적지 않다. 실제 상담 과정에서도 “한국 직장 소득으로 캐나다 모기지를 받을 수 있나요?”, “미국에서 사업을 운영 중인데 캐나다 주택 구입이 가능할까요?”와 같은 질문을 자주 받는다.
결론부터 말하면 해외 소득만으로도 캐나다 모기지 심사는 충분히 가능하다. 다만 캐나다 내 소득으로 신청하는 경우와 비교해 금융기관이 보다 세밀한 검토를 진행하기 때문에 준비해야 할 서류와 심사 과정에 차이가 있을 수 있다.
금융기관이 가장 먼저 확인하는 부분은 소득의 규모보다 안정성이다. 은행은 현재 발생하는 소득이 일시적인 것이 아니라 앞으로도 지속적으로 유지될 가능성이 높은지를 중요하게 평가한다. 예를 들어 한국의 대기업에 장기간 근무하고 있는 직장인이나 미국 소재 기업에 재직 중인 전문직 종사자, 또는 수년 이상 안정적으로 사업체를 운영해 온 자영업자의 경우 상대적으로 긍정적인 평가를 받을 가능성이 높다. 반면 사업을 시작한 지 얼마 되지 않았거나 매년 소득 편차가 큰 경우에는 보다 보수적인 심사가 이루어질 수 있다.
대부분의 금융기관은 최근 2년간의 소득 내역을 검토한다. 직장인의 경우 최근 2년간의 세금 신고 자료, 재직증명서, 원천징수 영수증, 급여명세서 등이 요구될 수 있으며, 사업자의 경우에는 세금 신고서와 재무제표, 사업자 등록증, 사업 계좌 거래 내역 등 사업 운영을 확인할 수 있는 자료가 필요하다.
해외에서 발생한 소득은 캐나다 달러 기준으로 환산되어 심사에 반영된다. 한국 원화(KRW), 미국 달러(USD), 영국 파운드(GBP) 등 다양한 통화로 발생한 소득이라도 금융기관은 이를 캐나다 달러로 변환해 차주의 상환 능력을 평가한다. 일부 금융기관은 환율 변동 위험을 고려해 실제 소득보다 보수적으로 계산하기도 한다.
신용 상태 역시 중요한 심사 요소 중 하나다. 캐나다 신용기록이 충분하지 않거나 최근 이주한 경우에는 해외 신용조회서, 은행 거래 내역, 자산 증빙 자료 등을 통해 신용도를 보완할 수 있다. 특히 신규 이민자나 해외 거주자의 경우 이러한 자료가 승인 과정에서 중요한 역할을 할 수 있다.
다운페이먼트의 출처 확인도 필수 절차다. 해외 자금을 활용하는 경우 금융기관은 자금세탁방지(AML) 규정에 따라 자금의 출처를 확인한다. 한국 은행 계좌 잔고증명서, 송금 내역, 부동산 매각 대금 증빙, 투자금 인출 내역 등 다양한 자료를 요청받을 수 있으며, 자금 이동 경로를 명확하게 설명할 수 있어야 한다.
한 가지 중요한 점은 모든 금융기관이 해외 소득을 동일하게 평가하지 않는다는 것이다. 같은 해외 소득이라도 어떤 금융기관은 전액을 인정하는 반면, 일부 금융기관은 일정 비율만 반영하기도 한다. 또한 동일한 조건에서도 한 금융기관은 승인이 가능하지만 다른 금융기관에서는 거절될 수 있다.
실제 사례를 살펴보면, 한국에서 사업체를 운영하는 남편의 사업소득을 활용해 캐나다에 거주하는 가족의 주택 구입 승인을 받은 경우가 있다. 또한 미국 기업에 근무하는 캐나다 시민권자 부부가 미국 급여소득을 인정받아 캐나다 콘도 클로징을 진행한 사례도 있으며, 영국·홍콩·싱가포르·스위스 등 다양한 국가의 소득을 활용해 캐나다 모기지 승인을 받은 경우도 꾸준히 존재한다.
해외 소득이 있다고 해서 모기지 승인이 어려운 것은 아니다. 오히려 금융기관이 중요하게 보는 요소는 소득의 안정성과 증빙 가능 여부, 신용 상태, 그리고 충분한 다운페이먼트 보유 여부다. 이러한 조건을 충족한다면 해외 소득을 활용한 캐나다 주택 구입도 충분히 가능하다.
해외 소득 모기지는 일반 모기지보다 금융기관별 정책 차이가 큰 편이다. 따라서 자신의 상황에 맞는 금융기관을 선택하고 사전에 필요한 서류를 준비하는 것이 승인 가능성을 높이는 가장 효과적인 방법이라고 할 수 있다.