모기지 스트레스 테스트 (OSFI Mortgage Stress Testing)

요즘 주택담보대출을 받아서 집을 사려는 분이나, 기존 주택담보대출을 리파이낸싱 하려는 분에게 가장 스트레스를 주는 제도는 OSFI의 모기지 스트레스 테스트이다.

2017년4월부터 적용한 외국인투기세(Non-Resident Speculation Tax)제도와 2018초부터 적용되어 온 모기지 스트레스 테스트의 영향 등으로 2018년 주택거래량은 토론토지역의 경우 전년 대비 16.1% 감소하였고, 밴쿠버지역은 31.6%나 감소를 하였다. 부동산업계에서는 2019년에도 이 스트레스 테스트의 영향으로 평균 가격은 미미한 1.7% 상승에 그치고, 주택 거래량도 2018년 대비하여 0.5%정도 감소될 것으로 예상한다.

스트레스 테스트는 OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada)가 2018년 1월부터 감독대상 금융기관에 적용하도록 한 B-20 Residential Mortgage Underwriting Practices and Procedures 가이드라인으로 은행은 의무적으로 이 기준을 적용해야 하는데, OSFI의 감독을 받지 않는 Credit Union은 적용대상이 아니다.

그 내용을 보면, 은행이 주택을 담보로 하는 개인대출을 할 때 빌리는 사람이 대출 원리금을 갚을 소득이 있는지 철저히 확인하고, Mortgage Insurance(주택담보대출보험)에 가입하지 않는 대출은 실제 대출금리에 2%를 더하거나 Bank of Canada가 높게 정한 5년제 금리(2019.1월 현재 5.34%)를 기준으로 상환금액을 가정한 상환능력계수(GDS/TDS)를 계산하여 가정경제 상황이 나빠지거나 금리가 좀 더 올라갈 때도 견딜 능력이 있는지를 확인하게 되어 있어서 소득이 적은 은퇴자나 소규모 개인 영업으로 CRA에 신고한 소득이 적은 분들이 은행 대출받기가 매우 어렵게 되어 있다. 이러다 보니 소액의 연금소득만 있는 은퇴하신 분의 경우 보유자산이 많아도 주택을 구매하기 위한 대출이 은행에서는 불가능한 것이 현실이다. 전에는 은행들이 담보가치가 충분하면 일정 수준의 기준에 미달하는 대출(Non-confirming Loan)을 해 주기도 했는데, 최근에는 OSFI의 감독 강화로 은행에서 거의 취급을 안 해주고 있다.

한편, 기존 거래하던 은행에서 기한연장이나 갱신을 할 경우에는 예외로 스트레스 테스트 적용을 하지 않아도 되게 하였는데, 은행들은 기존에 대출받은 사람이 소득이 충분하지 않은 경우 다른 은행으로 쉽게 옮겨갈 수 없음을 이용하여 새로 대출받는 경우보다 금리를 0.25~0.5% 정도 높게 적용하고 있다.

대출 상환 자원은 매월 정기적인 수입이 될 수도 있고, 보유자산을 처분하여 상환할 수 있는 경우도 인정이 되어야 하는데, 은행들이 B-20 Guideline의 스트레스 테스트를 매우 엄격히 적용하고 있어서 어려운 형편에 처한 사람들이 살기에 더 어려운 실정이다. 나이가 들어서 살던 큰 집을 팔고, 작은 집으로 줄여가려고 해도 담보가치만 보고 쉽게 대출을 해 주지 않아서 이사에 어려움을 겪는 경우가 많다. 그러다 보니, 다소 금리가 높지만 스트레스 테스트 등 규제를 받지 않는 사금융(Private Mortgage)이나, 55세 이상 고령자의 경우 Reverse Mortgage를 이용하는 사례가 증가하고 있다.