채무 상환능력계수 비율 (Debt Service Coverage Ratio)

은행이 대출을 해 줄 때 돈을 빌려 간 사람이 제때에 갚을 능력이 있는지 검증하는 방법으로 채무 상환능력 계수 비율이 일정 수준 이상인지를 점검해 보는 게 최우선적으로 해보는 방법이다. 정상적인 상환능력이 있다고 판단될 때 담보물 가치는 이차적으로 고려대상이 된다.

채무상환능력 계수는 나라마다 조금씩 명칭은 다를 수 있고, 포함되는 항목이 약간씩 차이는 있지만, 기본적인 운용 원칙은 같다. 캐나다의 경우 가계대출은 GDS (Gross Debt Service), TDS (Total Debt Service)를 계산해 보는데, 금융기관마다 운용기준에 약간의 차이는 있다. CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)의 경우는 GDS 35%, TDS 42%를 한도로 하고 있으며, TD Bank의 경우 Credit Score가 680 미만(최소 650)이면 CMHC와 동일하고, 680을 넘으면 GDS 39%, TDS 44%까지 허용해
준다. 산출 방식은 다음과 같다.

•  GDS = (모기지 원금 및 이자 + 재산세 + 난방비용 및 콘도 Fee) / 연간 총소득
• TDS = (모기지 원금 및 이자 + 재산세 + 난방비용 및 콘도 Fee + 기타 채무상환액) / 연간 총소득 콘도 Fee는 일반적으로 50%만 포함하고, 난방비도 주택 규모에 따라 합리적으로 추정해야 하며, 렌트 수입은 50~80%만 인정하는 등 구체적인 산정방법은 은행마다 약간씩 달리하고 있다.

요즘은 인터넷에 대출금액, 소득 등 자료를 넣으면 자동으로 GDS, TDS, Stress Test등을 고려하여 대출이 가능한지 여부를 알려주는 웹사이트가 여러 군데 있는데. Financial Consumer Agency Canada에서도 Mortgage Qualifier Tool을 개발하여 일반인들이 쉽게 이용할 수 있게 하고 있다. (FCAC website: https://itools-ioutils.fcac-acfc.gc.ca/MQ-HQ/MQ-EAPH-eng.aspx)

기업대출인 경우는 DSCR (Debt Service Coverage Ratio)라 하여 일반적으로 다음의 산식을 적용한다.

• DSCR = 순 영업이익(Net Operating Income) / 채무상환부담액(Debt Service)
• 순영업이익(Net Operating Income) = 순이익(Net Income) + 감가상각(Depreciation) + 이자 비용(Interest Expense) + 기타 비 현금 비용(Other Non-cash items)
• 채무상환부담액(Debt Service) = 원금(Principal Payment) + 이자(Interest payments) + 리스 상환액(Lease payments)

DSCR이 1미만이면 영업에서 창출한 자금으로 대출원리금을 갚을 수 없고, 추가 출자를 해야 하거나 차입에 의존하여 새로운 대출로 기존 대출원리금을 갚아야 하는 상황이 되기 때문에, 은행들은 기업체에 DSCR이 통상 1.2 (1.15~1.35) 이상일 것을 요구한다.

참고로, 한국도 2018년 3월 말부터 가계대출에 대해 총부채원리금 상환비율(DSR, Debt Service Ratio)을 다음 방식으로 산정하여 운용하고 있는데, 원리는 같지만, 규제비율은 좀 다르다.

• DSR = 대출 원리금 상환액(주택담보대출, 카드론, 할부금 등 모두 포함) / 연간소득 x 100 (%)

한국의 은행들도 약간씩 차이는 있지만, DSR이 70%를 넘으면 위험대출, 90%를 넘으면 고위험대출로 분류하여 대출을 제한하고 있다. 정부의 지침에 따라 시중은행은 위험대출을 총대출액의 15%, 고위험대출은 10%이하로 유지해야 한다.