by 우상헌(SANG HEON WOO)
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모기지에 관해 고객과 상담하다 보면, 고객들로부터 자주 받는 질문들이 있습니다. 매일 모기지 업무를 처리하는 사람들에게는 대수롭지 않은 내용이지만, 처음 모기지를 알아보고 계시는 분들께는 도움이 될까 싶어 정리해봅니다.
Q : 모기지를 받을 때 제가 지불해야 하는 수수료는 얼마죠?
A : 일반적인 주택 모기지의 경우, A Lender(시중 은행)을 통해 진행하는 경우에는 고객이 부담할 수수료는 없습니다. 반면, B Lender(2금융권)과 Private Lender(3금융, 사채X)는 대개 1%~2% 사이의
취급 수수료를 부과합니다.
Q : “제가 모기지를 얼마나 받을 수 있을지 미리 알 수 있을까요?”
A : 모기지는 ‘수학문제’와 비슷합니다. 렌더와 상품도 다양하고, 고객의 직업, 수입, 부채상황, 신용점수, 다운페이먼트, 주택가치, 그리고 금리 수준에도 영향을 많이 받습니다. 따라서, 서류가 없으면 제대로 답변을 하기가 어렵습니다.
Q : “저는 꼭 A렌더에서 모기지를 받고 싶어요.”
A : 가능하면 A렌더로 진행하는 것은 옳습니다. 그렇지만 소득과 신용이 부족해서 A렌더로 진행이 어렵다면, B렌더도 적극적으로 알아보실 필요가 있습니다.
Q : 얼마 전에 취업을 했는데, 모기지가 가능할까요?
A : 통상 2년을 요구합니다. 그러나 수습기간이 끝나고 샐러리(시급X)를 받는 풀타임 근로자의 경우 고용주가 확인하면 가능합니다. 반면 계약직이나 자영업자는 원칙적으로 2년 이상의 근무를 요구하고 있습니다. 그렇지만 렌더에 따라서 예외를 인정받을 수도 있으니 습니다.
Q : 신고된 소득이 적은 자영업자라도 모기지를 받을 수 있나요?
A : 자영업자를 위한 모기지 프로그램(BFS)는 신고된 소득이 아니라 사업체의 재무제표, Business Account 등을 토대로 실제 소득을 판단하여 인정받아 모기지를 신청할 수도 있습니다.
Q : 모기지를 갱신할 때 비용이 발생하나요?
A : 일반적으로 시중은행이나 B렌더의 경우, 동일한 렌더를 통한 갱신은 비용이 발생하지는 않습니다. 그러나 프라이빗 렌더와 필요에 의해서 다른 렌더로 모기지를 옮겨 계약하는 경우에도, 만기에 맞춰서 움직이시는 경우에는 거의 비용이 발생하지 않는 경우가 많습니다.
Q : 다운페이자금의 본인자금 입증은 어떻게 해야 하나요?
A : 다운페이 자금이 본인 자금이라는 것을 입증하기 위해서 본인 명의 통장에 지난 3개월 동안 예치되어 있었다는 것을 보여주어야 합니다. 아직 3개월이 경과하지 않았다면, 배당금 명세서나 Gift
Letter등 서류를 첨부하면 인정받을 수 있습니다.
Q : 신규이민자가 모기지를 신청할 때 혜택이 있나요?
A : 집값의 35%를 다운페이하고 1년치 원금과 이자 + 1년치 재산세와 난방비 + (콘도의 경우, 관리비의 50%)에 해당하는 여유자금을 갖고 있다면, 일반적인 모기지 프로그램보다 훨씬 쉽게 대출을 받을 수 있습니다. 그러나 렌더마다 심사기준과 조건이 다르기 때문에 사전 상담을 준비하면 보다 수월하게 진행하실 수 있습니다.
Q : 집값이 많이 올랐으면 추가로 대출을 받을 수 있나요?
A : 집값과 함께 소득 증가 등을 고려해서 집값의 최대 65%~80%까지 모기지가 가능합니다.
Q : 한국에서 정기적으로 받는 생활비로 모기지를 받을 수 있나요?
A : 소득이 있는 부모나 배우자가 매월 송금한 내역과 송금확인서로 진행이 가능합니다. 한국에서 소득활동을 하시는 부모나 배우자의 소득금액증명서(Hometax에서 발급)과 재직증명서가 필요합니다.
Q : 모기지를 신청할 때 은행이 인정하는 소득은 어떤게 있나요?
A : 일반적으로 근로나 사업에서 발생하는 소득 중 국세청(CRA)에 신고한 소득이 인정됩니다. 대신 파트타임이나 커미션 베이스 소득자의 경우처럼 소득금액에 매년 편차가 있다면 최근 2년간의 T4와 T4A에 표시된 평균금액을 소득으로 사용합니다.
참고로, 대부분의 Lender가 임대소득과 차일드 베네핏 금액도 일정 부분을 가계소득으로 인정하고 있습니다.
Q : 작은 사업체를 운영하고 있습니다. 사업자는 신고된 소득 이상을 인정받을 수 있다던데요?
A : 네. 맞습니다. 시중은행은 재무제표에서 보이는 자본잉여금(이익금 누계액)을 본인의 소득으로 이용하거나 CRA에 신고된 소득의 15%를 추가로 인정받도록 협상할 수 있습니다. 반면, B렌더의 경우에는 Stated income과 Declared Income을 인정하기도 합니다. 이 경우에는 CRA에 신고된 소득이 아니라, 실제로 발생한 소득을 신청자가 제시하고 Lender가 인정하는 금액을 모기지 소득으로 이용할 수 있습니다. Lender에게 설명하고 설득하는 과정은 모기지 전문가가 담당합니다.
Q : 클로징 날짜가 바로 앞인데, 시중은행에서는 모기지가 어렵다고 하네요. 방법이 없나요?
A : 모두에게 불편한 상황이기는 하지만, 은행이 신청을 거절하거나 감액하려는 이유를 확인해봐야 합니다. 쉽게 해결이 가능한 사유라면 적극적으로 은행 측과 해당 사안을 협의해야 합니다. 상세한 상담이 필요하시면 연락주세요.