by 임준배 (JOSHUA LIM)
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두 해 전에 집을 샀다고 가정해 보겠다. 하지만 시간이 지나면서 업그레이드할 때가 왔다고 생각해 더 큰 새 집을 사려고 결정했지만, 여기에는 한 가지 큰 걸림돌이 있다. 현재 5년 고정금리 모기지를 가지고 있기 때문이다. 이럴 때 많은 분들은 유일한 선택이 현재 가지고있는 모기지를 해지하고 패널티를 지불하는 것이라고 생각할 수 있다. 그러나 이것은 항상 맞는 것은 아닐 수 있다. 소유한 모기지 제품의 유형에 따라 모기지를 포트하거나 이전할 수도 있기 때문이다. 해당 칼럼에서 모기지 포트에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠다.
- 모기지 포트란 무엇인가?
모기지 포팅은 현재 모기지(현재 금리와 조건)를 새로 구입하는 집으로 옮기는 것을 의미한다. 이를 할 수 있는 유일한 조건은 이전 집을 판매하고 새 집을 구매하는 경우이다. 모기지 포팅은 모기지를 해지하고 선 지불 패널티를 내지 않아도 되기 때문에 모기지 재융자와는 달리 훨씬 효과적이다. - 블렌드 앤 익스텐드
새 집에 필요한 모기지 금액이 더 큰 경우 걱정하지 않으셔도 된다. 이는 모기지 포팅할 때 매우 흔한 일이다. 여러분의 금융 기관은 여러분에게 “블렌드 앤 익스텐드(Blend and Extend)” 라는 것을 제안할 것이다. 이것은 가지고 있는 모기지와 이자율, 그리고 현재 모기지 금리에서 필요한 새로운 금액의 평균으로 계산하여 적용한다는 의미이다. - 모기지 포팅 예시
가령, 여러분이 모기지 기간 중인 5년 고정금리 모기지에서 현재 2년이 지난 상태에서 아직 3년이 남아 있다고 가정해 보자. 여러분이 남은 모기지 잔액이 $250,000에 고정금리로 1.64%를 가지고 있고 또, 현재 받을 수 있는 최고의 이자는 5.24%라 가정하면 블렌드 앤 익스텐드를 통해 추가로 $280,000을 빌릴 경우 여러분이 얻게 될 “블렌드 금리”는 1.64%에서 5.24% 사이일 것이다. 이런 경우, $530,000
모기지에 대한 “블렌드 금리”는 3.44%가 될 것입니다. 이렇게 계산하면 여러분은 새로운 5년 기간 동안 $530,000 모기지에 대해 매월 얼마씩 지불해야 하는지 계산할 수 있을 것이다. - 모기지 포트 시점: 언제 선택해야 하는가?
만약 가지고 있는 모기지 금리가 현재 제공되는 금리보다 낮은 경우, 모기지 포팅은 가장 합리적인 선택으로 여겨진다. 왜냐하면 여러분의 “블렌드 금리”가 새로운 모기지를 처음부터 시작하는 것보다 낮아질 것이기 때문이다. 그러나 여러분이 얻을 수 있는 모기지 금리가 현재 여러분이 갖고 있는 금리보다 낮은 경우 모기지 포팅이 합리적이지 않을 수 있다. 이럴 때에는 모기지를 해지하는 비용을 고려하는것이 나을 수 있다. 그런데 2022년과 2023년에 고정금리와 변동금리가 상당히 상승한 상황을 고려하면, 여러분이 이전에 얻었던 모기지 금리보다 낮은 금리를 찾기가 매우 어려울 것이다. 현재의 최고 고정금리와 변동금리는 10년 이상의 기간 동안 별로 높아진 적이 없기 때문이다. - 어떤 모기지든 포팅 가능한가?
여러분이 소유한 모기지를 포트할 수 없을 가능성이 있다. 일부 은행은 모기지 포팅을 허용하고, 또 다른 기관은 그렇지 않을 수 있기 때문이다. 만약 모기지 기간 중에 집을 옮길 계획이 있다면 이는 매우 중요한 기능이기에 모기지 브로커를 통해 어떤 기관이 포팅 가능한지 자세하게 알아 봐야 한다.
앞서 말했듯이, 모든 모기지가 포팅 가능한 것은 아니다. 예를 들어 대부분의 변동금리 모기지는 포트할 수 없다. 또한 포트할 수 없는 일부 고정금리 모기지가 있다. 이러한 것들은 일반적으로 “제한된 모기지”로 알려져 있다. 이러한 제한된 모기지는 상대적으로 낮은 공시 금리를 가지고 있을 수 있지만, 이동성과 같은 바람직하고 필수적인 기능이 없다. 이런 제한된 모기지에 갇히지 않도록 하기 위해 모기지 브로커와 상의하는 것이 좋다.
새로운 모기지를 얻을 때 모기지를 포팅할 수 있는 기능은 좋은 선택이다. 사용 여부에 상관없이 미래에 어떤 일이 벌어질지는 아무도 모른다. 현재 새로운 집 구입을 고려하고 있다면, 모기지 기관 및 브로커를 통해 자세히 알아보고 현재 모기지를 포팅할 것인지 여부를 결정하는 것이 중요하다.