by 최수태 (SOOTAE CHOI)
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자녀나 직원의 자동차를 구입할 때, 혹은 렌트 계약을 도와줄 때 “이름만 빌려줬다”는 이유로 가볍게 보증을 서는 경우가 많다. 하지만 이렇게 선 보증이 모기지를 신청하는 순간 부채로 인식되어 대출 한도가 줄어드는 상황이 흔하게 발생한다. 선의로 도왔던 행동이 내 재정에 영향을 미치는 셈이다.
- 보증은 금융기관에서 ‘잠재적 채무’로 본다
모기지 심사 시 은행이나 렌더는 단순히 본인이 빌린 돈만 보지 않는다. 언제든 상환 책임이 발생할 수 있는 모든 잠재적 의무를 함께 계산한다. 즉, 누군가를 위해 보증을 서면 그 대출이 신용보고서에 기록되고, 모기지 심사 때는 실제 부채와 동일하게 부채비율 계산에 포함된다. 결과적으로 모기지 한도가 줄어들고 승인 과정이 까다로워질 수 있다. - 자녀나 직원 차량 보증은 특히 영향이 크다
자동차 할부나 리스 계약서에 부모나 고용주가 공동으로 이름을 올리는 경우가 흔하다. 문제는 이 차량 할부금이 부모나 고용주의 TDS(Total Debt Service) 계산에 포함될 수 있다는 점이다. “나는 한 번도 대신 내준 적이 없는데 왜 부채가 되나요?”라는 질문이 많지만, 렌더의 기준은 단순하다. 상환 책임이 ‘발생할 수 있다’는 사실 자체가 부채로 취급된다. 실제로 납부하는 사람과 상관없이, 보증 구조 그 자체가 문제의 원인이 되는 것이다. - 모기지 한도가 줄어드는 원리는 간단하다
모기지를 승인할 때 금융기관은 GDS(주거비 비율)와 TDS(총 부채 비율) 두 가지 기준으로 상환 능력을 평가한다. 보증 대출이 포함되면 TDS가 상승하고, 이 비율이 기준을 넘으면 받을 수 있는 모기지 금액이 줄어든다. 요즘처럼 금리가 높고 규제가 강화된 시기에는 이 영향이 더욱 크다. - 그렇다면 어떻게 해결할 수 있을까?
– 첫째, 보증 대출이 이미 종료된 경우에는 차량 융자 완료 증명(Loan Closed Confirmation)이나 Release Letter를 제출해 부채에서 제외할 수 있다.
– 둘째, 실제 상환 주체가 따로 있는 경우에는 납부 내역, 계좌 이체 내역, 계약서 등을 제시해 설명하면 일부 렌더는 TDS 계산에서 제외해 주기도 한다.
– 마지막으로 모기지 신청 전 신용보고서 점검이 필요하다. 보증 기록이 있는지 미리 확인하고 모기지 전문가에게 공유하면 대출 구조를 사전에 조정해 승인 가능성을 높일 수 있다. - 결론은 작은 보증이 모기지 전략에 큰 차이를 만든다
보증은 단순히 “도와주는 일”이라고 생각하기 쉽지만, 렌더의 관점에서는 명확한 채무 위험으로 본다. 따라서 집을 구매하거나 리파이낸싱을 계획한다면 자신의 신용보고서에 어떤 보증이 올라가 있는지 반드시 점검해야 한다. 모기지는 금리 비교로 끝나는 상품이 아니라 신용, 부채, 소득 구조 전체를 조율하는 전략적 금융 과정이다. 사전에 전문가와 함께 구조를 점검하면 예상치 못한 한도 축소나 승인 지연을 충분히 피할 수 있다.