분양콘도 모기지에 대하여

새로 콘도를 분양받은 경우 자금 필요를 보면, 최초 5천 불 정도의 계약금을 내고 계약이 확정되면 30일이내에 5% 등 Builder가 정한 날짜에 맞추어 15%~25%까지의 Deposit을 낸 다음에 완공이 되어 Closing을 할 때 모기지를 필요로 하게 된다. 분양콘도는 기존 콘도 투자에 비해 적은 금액을 내고 3~4년 후 완공이 되면 콘도 시세가 올라가서 큰 자본이득을 얻을 수 있는 장점이 있다. 올해 많은 분양콘도가 완공 예정으로 있어서 Closing에 따른 모기지 수요가 많을 것으로 예상되는데, 분양콘도의 모기지에 대해 문의가 많은 사항을 정리해 본다.

1. 새 콘도 분양을 받을 때 Mortgage Pre-approval이 필요한가?
이는 Builder가 정하기 나름인데, Builder는 콘도를 분양받은 사람들이 완공 때까지 분양대금을 잘 내서 성공적으로 사업이 완료되기를 원한다. 아예 요구를 하지 않는 경우(Concord Condo)도 있고, 분양가 1백만불이 넘는 경우(Sugar Wharf), 80~90% 이상 분양이 되어서 건축비 조달에 문제가 없으면 면제를 해 주기도 한다. 대부분의 경우 매매계약서(APS)상 Financial Information
조항에 계약 후 10일이내 또는 요청하면 14일 이내에 충분히 잔금 납부능력이 있다는 것을 입증할 재무자료 또는 “Mortgage Pre -approval Requirement”에 정한 바에 따라 주요 은행에서 Pre-approval을 받아올 것을 요구하고, 이를 지키지 못하면 계약을 취소한다고 엄포를 놓는다. 문제는 은행과 거래실적 등 관계가 좋지 않으면 Pre-approval 받기가 쉽지 않은데, 지난해 Stress Test 도입 등 까다로운 모기지규제로 인해 일부 은행들은 실제 대출하는 경우에 준하여 소득증명등의 서류를 받아야 Pre-approval을 해 주는 경우도 있다.

2. Closing 때 모기지를 문제없이 받으려면 어떤 준비가 필요한가?
Unit Transfer Closing 시점에 좋은 금리로 모기지 대출을 받으려면, 충분한 소득 입증, 양호한 Credit Score가 중요한 요소인데, 대게 2~3년간 세금 신고한 소득 자료를 요구하므로 자영업 등 소득 입증이 쉽지 않은 경우 은행에서 요구할 대출 심사서류에 맞추어 미리 준비하는 것이 필요하다. 700 이상의 좋은 Credit Score를 유지하기 위해서는 연체없이 제때에 Bill Payment, 과도한 채무기록 등이 없도록 관리를 해야 한다. 은행들이 낮은 금리를 적용해 주기 위해서는 Mortgage Insurance를 가입하도록 하는데, CMHC의 경우 구입가 1백만불 미만, GDS 32%, TDS 40% 등 기준에 맞아야 Mortgage Insurance가 가능하다.

3. Pre-approval 받으면 나중에 대출이 가능하고, 금리를 그대로 적용해 주는지?
Mortgage Pre-approval은 유효기간이 짧으면 90~120일이고, 길어도 콘도 완공 시점 이전에 유효기간이 지나게 된다. 콘도는 3~4년 후에 모기지가 필요하기 때문에 Closing 시점이 되면 경제상황도 변하고, 대출자격을 재심사하기 때문에 Pre-approval 받은 금리가 그대로 적용되지 않으며, 대출을 신청하는 시점에 다시 정하게 된다. 대출 신청 후 승인이 나면 조건을 갖추는 기간 동안 은행 이 정한 이자율 약속을 지켜주는 기간(Rate Hold Period)이 일반적으로 60~120일이다.

4. 사전입주를 하면 대출은 언제 가능한지?
분양콘도에 대한 모기지 대출은 사전입주 때가 아닌 Title을 넘겨받는 Closing 때 가능하다. Closing 시점 약 3개월 전부터 Mortgage Agent를 만나 상담을 하는 것이 필요하다.

5. 사전입주를 할 때 Occupancy Fee는 어떻게 정해지나?
Occupancy Fee는 세가지 항목으로 구성이 되는데, Condo Maintenance Fee, Property Tax, 잔금에 대한 Interest이다. 이는 원금상환 부담이 있는 모기지에 비해 당장 필요한 현금지출 부담은 오히려 적다.

6. 소규모 콘도도 대출이 가능한가?
요즘은 1인 가구가 많아지다 보니, 다운타운에 350~450sqf 정도의 소규모 Bachelor or Studio Condo가 많다. 은행에 따라서 일정크기(500Sqf.) 이하의 소규모 콘도는 Mortgage Insurance를 가입하지 않으면 대출을 안 해주는 경우도 있다.

6. 콘도 가격이 올랐을 때 가격이 오른 것을 활용할 수 있나?
Closing 할 때 콘도 회사에는 분양가격을 기준으로 잔금을 내면 되므로, 시세 감정을 해서 가격이 많이 올라서 담보 여력(Equity)이 있으면 그만큼 Home Equity Line of Credit(HELOC)을 받아서 다른 투자 등에 활용할 수도 있다.

7. 거래은행, 모기지 Agent 중 누구를 만나는 게 좋은가?
누구나 거래하는 은행이 있기 마련인데, 은행마다 조금씩 대출기준과 적용금리가 다르다. 모기지는 3~5년 장기간의 대출이므로 하나의 은행과 상담하고 대출 계약을 하기보다는 모기지 Agent를 만나서 다른 은행의 거래조건도 알아볼 필요가 있다. 모기지 Agent는 대출을 받을 사람의 자격, 필요조건에 맞추어 여러 은행의 대출기준을 적용해 보고 가장 좋은 조건의 대출을 받을 수 있는 곳을 찾아 준다. 주택모기지의 경우 대출받는 사람은 모기지 Agent에게 수수료를 주지 않으므로 부담 없이 만나서 상담을 하고 결정을 하는 것이 바람직하다.