by 우상헌(SANG HEON WOO)
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몇 년 전에 직장을 은퇴하고 연금 수입만으로 생활을 하고 있는 지인과 우연한 대화 중에, 지인께서 자녀의 사업을 재정적으로 도움을 줄 수 있는 방법을 질문받고 대화를 이어가게 되었다. 모기지는
주택을 구입할 때뿐 아니라 주택에 남아있는 본인의 순자산을 인출할 때도 이용할 수 있다. 지인의 경우처럼 55세 이상의 은퇴자는 소득이 전혀 없어도 순자산 내에서 자금을 융통할 수 있는 리버스
모기지를 이용할 수 있다.
(1) 리버스 모기지(Reverse Mortgage )는 ?
- 은퇴 후 소득이 충분하지 않은 주택보유자가 보유한 집의 순자산(Equity)을 담보로 받는 대출이다.
- 현재 소유한 집을 팔지 않고도 일시불 또는 연금형태로 현금을 융통할 수 있다.
- 55세 이상이면 소득이 없어도 대출을 받을 수 있다.
(2) 대출한도 계산은?
- 대출금액 계산시에는 소득을 보지 않는다.
- 대략 (주택의 가치) X (본인의 나이 – 30)에 해당하는 금액을 융통할 수 있다.(감정가의15~59%까지 대출 가능)
- 예를 들어, 본인의 나이가 65세이고 본인이 소유한 주택의 가격이 100만불이라고 하면, 대출한도는 주택가격 $1,000,000 X (본인의 나이 65세 – 30) =$1,000,000 X 35% = $350,000로 예상된다. (계산의 편의를 위해 주택의 남은 모기지는 없는 것으로 가정)
(3) 리버스 모기지의 장점은?
- 월세나 임차료를 부담 없이 본인 주택에 계속 거주할 수 있다.
- 대출금은 목돈으로 한번에 받거나, 연금처럼 매월 일정한 금액으로 받을 수 있다.
- 신청자의 나이(55세 이상), 주택의 감정가, 소재지역 만 심사하여 대출여부를 결정하기 때문에 소득이 없어도 가능하다
- 나이가 많을수록 더 많이 받을 수 있다.
- 대출금은 Tax-free이기 때문에, 현재 받고 있는 정부보조금(CPP, OAS, GIS)에는 아무런 영향을 주지 않는다.(=연금소득이 깎이지 않는다.)
- 주택 매각 또는 사망 전까지 이자만 납부하거나, 아예 납부하지 않을 수도 있다.
- 반대로, 중간에 여유자금이 생기면 그냥 상환할 수도 있다.
- Power Sale을 염려하지 않아도 된다.
- Line of Credit처럼 실제로 쓴 금액에 대해서만 이자를 부담한다.
- 대출금을 다른 투자에 이용하게 되면 리버스 모기지의 이자는 경비로 인정되어 소득에서 공제받을 수 있다.
(4) 리버스 모기지의 단점은?
- 이자율(6.0%~8.5%)이 상대적으로 높은 편이고, 설정시에 $1,000 ~$1,800의 수수료가 부과된다.
- 이자와 원금을 갚지 않더라도, 재산세 등 집 유지비용은 본인이 계속 부담한다.
- 리버스모기지를 과도하게 이용하면 집에 남은 본인의 자산가치가 차츰 줄어드는 효과가 있다. 이해를 돕기 위해, 가상의 인물, 은퇴자氏,의 사례를 통해 좀 더 살펴보기로 하자.
(5) 은퇴자氏의 재정 상황
- 65세인 은퇴자氏가 North York에 소유한 주택의 현재 가치는 $1,000,000이고, 모기지 잔액은 $40,000이다. 은퇴자氏는 매월 $700를 모기지 원리금으로 납부하고 있다.
- 모기지 외에도 매월 생활비로 약 $1,000을 지출하고 있다.
- 현재 은퇴자氏는 매월 $800의 펜션이 있지만, 매월 지출되는 $1,700(=모기지 $700 + 생활비 $1,000)을 감안하면 매월 부족한 $900(=$800-$1,700)를 카드론으로 충당하고 있다.
○ 은퇴자氏 모기지 현황
○ 은퇴자氏의 월간 재정상태
이러한 상황에서는 은퇴자氏가 취미생활이나 여행은 기대할 수 없다. 특히, 갑작스러운 지출은 더더욱 감당할 수 없다. 그러나 만약 은퇴자氏가 리버스 모기지를 이용한다면 이 상황은 어떻게 변화될 수 있을까?
(6) 리버스 모기지 신청
- 리버스 모기지로 집 값의 10%인 $100,000을 신청하면서 기존 모기지 $40,000을 상환하고,나머지 $60,000은 매월 $1,400씩 연금으로 받는 방식을 선택한다.
- 이때 매월 원리금 상환 부담이 없도록, 상환 옵션은 No payment로 선택한다
은퇴자氏의 리버스 모기지가 실행되고 나면,
- 리버스 모기지을 통해 기존 모기지 $40,000은 완전히 정리되어 매월 상환액은 더 이상 발생하지 않는다.
- 또한, 새로 실행된 리버스 모기지도 no payment 조건으로 진행되었기 때문에 매월 지출액은 없다 ※ 리버스 모기지는 실제 이루어진 대출금액에 대해서만 이자가 발생
(7) 리버스 모기지 후 재정 현황
- 은퇴자氏의 리버스 모기지 잔액은 $40,000이며, 매월 $1,400을 연금으로 수령한다. 연금수입 $800과 리버스 모기지로 $1,400씩 매월 $2,200이 입금된다. ※ 리버스 모기지는 대출이기 때문에 펜션에 아무 영향 없음!
- 따라서,은퇴자氏의 매월 $2,200에서 생활비 $1,000을 제외한 나머지 $1,200로 은퇴 후 취미생활, 여행, 모국방문 등에 활용할 수 있게 된다.
○ 리버스 모기지 전/후 비교(월간)
리버스 모기지 이용 전 리버스 모기지
결론적으로, 리버스 모기지는 현재 보유하고 있는 집을 팔지 않고도 유동성을 해결하는데 최적화된 프로그램으로 주택 이외에 다른 현금 자산이 별로 없거나 수입이 없지만 매달 지출해야 할 비용이
많다면 적극적으로 고려해 볼 만한 상품이라 할 수 있다.