모기지 VS 비즈니스 론

전화로 상담 요청이 들어오는 경우 서두에 모기지라고 문의를 했지만 곧 모기지가 아니고 비즈니스론으로 정리가 되는 경우가 있다.

두가지 모두 금융 대출상품이지만 부동산 매매가 수반되는가 아닌가에 그 차이가 있다.

모기지는 부동산을 담보로 대출금액을 등기에 설정하고 계약한 조건과 상환기간에 따라 원금이 줄어드는 대출상품을 말한다. 대상 부동산은 주택, 타운홈, 콘도와 같은 residential mortgage 나 office, plaza, warehouse 와 같은 commercial mortgage 등 모든 부동산이 해당된다. 대상 부동산이 residential 이지만 commercial mortgage 로 취급되는 경우도 있는데 예를들면 회사가 10채의 콘도를 소유해서 rental 을 돌리는 경우 금융기관은 commercial mortgage 로 취급하는것이 사례가 된다.

1차 모기지를 제공한 금용기관에서 대출금액보다 훨씬 큰 금액으로 부동산 감정가의 최대 125%를 등기설정 하는 경우도 있는데 이는 차주가 1차 대출기관의 동의없이 2차 모기지를 대출 받는것을 방지하려는 이유와 이런 추가 대출 필요시 타금융기관으로 기존 차주를 빼앗기지 않으려는 이유가 그것이다. 개인적으로 모기지 클로징시 모기지 금액만큼만 등기에 설정하는것이 바람직하다고 본다.

페이먼트 방식이 달라서 모기지가 아닌걸로 알고 “집에 모기지는 없고 라인 오브 크레딧” 만 있다고 상담을 하는 경우도있는데 엄밀히 말해서 Home Equity Line of Credit *HELOC 이라고 하는 이 상품도 결국 등기에 설정을 하는 모기지 상품이라고 보면 된다. 단, 원금을 갚지않고 이자만 갚아도 되고, 필요시 사용했을 때만 이자를 내고, 수시로 원금 상환과 재대출이 용이한 상품이라서 단기적으로 대출이 필요할때 선택하고 사용하면 최적의 모기지 대출 상품이 된다. 단, 돈을 빌려주는 금융기관의 입장에서보면 지속적인 대출이자소득을 기대할 수 없기때문에 모기지 이자보다 비교적 높은 이자율로 제공을 한다. 보통 prime + 0.5% ~ 1.0% 로 제공한다.

비즈니스론은 사업체를 구매하거나 셋업할때 필요한 자금신청시 이루어지는 대출 상품을 말하는데 보통 equipment 와 leasehold improvement, 이상 2가지에 대해서만 최대 90%까지 대출이 가능하다. 좋은 예로, 만일 세탁소 디포가 10만불에 매매가로 성사되는 경우 비즈니스론 신청이 들어간다면, 디포라는 특성상 equipment*(장비) 가 거의 없을것이고 인테리어 공사를 하지 않는다면 leasehold improvement 에도 해당되는 사항이 없을것이다. 결국 매매가 10만불은 거의 기존 운영자가 매출을 일으킨 기반이되는 권리금, goodwill 이 된다. 바로 이 goodwill 에 대해서는 대부분의 금용기관이 대출을 고려하지 않는다.

대략 2%의 정부 수수료가 소요되지만, 비즈니스 오픈후 결과가 좋지않아서 문을 닫거나 차주가 파산시에도 그 대출금의 75%를 정부가 보장해주는 조건때문에 보다 안정적인 대출심사에 용이한 비즈니스론으로 흔히 정부론이라고 불리우는 Canada Small Business Financing Program *CSBFL 이 있다. A 급 금융기관에서만 취급하고 최대 금액은 50만불이다. 사업체가 위치한 부동산/건물도 함께 구입하는 경우, commercial mortgage 와 business loan 을 함께 진행 할 수 있다.

끝으로 상환기간은 residential mortgage 가 보통 25년 ~ 30년, commercial mortgage 가 보통 20년 ~ 25년, business loan 은 금액에 따라 보통 5년 ~ 7년이다.