by 임준배 (JOSHUA LIM)
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부동산 구매와 관련하여 다양한 모기지 종류에 대해 알아보고, 개개인의 상황에서 어떤 모기지를 선택해야 하는지 알아보고자 한다. 부동산 구입 및 투자와 금융 계획에 중요한 결정을 내릴 때 도움이 되셨으면 한다. 모기지의 종류 중에 두번째 시간으로 “변동 금리 모기지” 에에 대해서 알아 보도록 하겠다.
변동 금리 모기지 (VRM – Variable-Rate Mortgage):
- 변동 금리 모기지 정의
변동 금리 모기지(Variable Rate Mortgage)는 모기지 대출 기간 동안 이자율이 주기적으로 변동할 수 있는 모기지로, 대출자의 월간 지불액은 동일한 상태로 유지된다. 결과적으로, 이자율에 따라 월 모기지 상환금에 원금이 증가하거나 감소할 수 있다. 이자율이 오르면 원금에 대한 금액이 감소하고, 이자율이 내려가면 원금에 대한 금액이 증가한다. 가끔 변동(VRM) 금리 모기지는 ARM 금리 모기지와 혼동될 수 있지만, 이 둘은 다릅니다. 조정 가능 금리 모기지에서는 이자율이 오르면 대출자의 월간 지불액도 증가한다. 그러나 변동 금리 모기지에서는 월간 지불액은 동일하게 유지된다. 예를 들어, MR Kim 씨가 $200,000의 대출을 받았고 이자율이 5%이며, 30년 상환 기간을 가지고 월간 지불액이 $1,067인 경우, 약 1년 후에는 대략 $813.00이 이자로 지불되고 $254가 원금 상환에 적용된다. 그런데 1년 후에 시장 변화로 인해 이자율이 6%로 증가한다면, 조정 가능 금리 모기지의 경우 Mr. Kim 씨의 월간 지불액이 $1,189로 증가할 것이다. 그러나 변동 금리 모기지의 경우 월간 지불액은 동일한 상태로 유지되지만 원금에 대한 금액은 대략 $234로 감소할 것이다. - 변동 금리 모기지의 장점
• 초기 이자율이 일반적으로 고정 금리 모기지보다 낮다:
변동 금리 모기지는 대출의 초기에 더 낮은 이자율로 시작할 수 있다. 이는 대출자에게 더 낮은 월간 지불액을 제공하며, 특히 처음 모기지를 획득하는 고객에게 혜택이 될 수 있다. 이 낮은 초기 이자율은 집을 구매하거나 대출을 시작하는 데 초기 비용 부담을 줄일 수 있다.
• 월간 예산 예측 용이성:
변동 금리 모기지에서 월간 지불액은 일정하다. 이로써 대출자는 월간 지출을 예측하기가 더 쉽다. 고정 금리 모기지와 같이 이자율의 변동에 따라 월간 지불액이 증가하지 않기 때문이다. 이 예측 가능성은 가계예산을 수립하는 데 도움이 될 것이다. - 변동 금리 모기지의 단점
• 이자율 상승에 따른 원금 지불 감소:
변동 금리 모기지에서 이자율이 상승하면 월간 지불액 중 대출 원금 상환 부분이 감소한다. 이는 모기지 상환 기간이 더 오래 걸릴 수 있음을 의미한다. 대출자는 더 많은 이자를 지불하고 원금 상환은 늦어지게 된다.
• 부정적 상환 상태 가능성: 이자율이 아주 높게 상승하면 변동 금리 모기지의 월간 지불액이 월간 발생 이자를 충당하기에 충분하지 않을 수 있다. 월간 이자가 월간 지불액을 월등히 뛰어넘는 상황이 발생하여 대출 잔액이 증가하게 되며, 대출자가 원금 상환을 제대로 진행하지 못하고 부정적 상환 상태에 빠질 수 있다. 이는 대출자에게 추가적인 금전적 부담을 초래할 수 있다.
• 다른 모기지 옵션으로의 전환 비용:
일부 대출기관은 변동 금리 모기지를 고정 금리 모기지로 전환하는 옵션을 제공할 수 있지만, 이에는 추가 비용과 수수료가 발생할 수 있다. 따라서 이러한 전환이 고려될 때 추가 금전적 부담이 생길 수 있다.
요약하면, 변동 금리 모기지는 초기 이자율의 낮은 점과 월간 지불액의 예측 가능성을 제공하는 장점이 있지만, 이자율 상승 시 원금 지불이 감소하고 부정적 상환 상태에 빠질 위험이 있다. 대출자는 자신의 금융 상황과 목표를 고려하여 이러한 장단점을 신중히 고려해야 한다.