다양한 모기지 종류 – Adjustable-Rate Mortgage

 

 

by 임준배 (JOSHUA LIM) 

416-737-1068

jlim@hcmortgage.com

 

 

부동산 구매와 관련하여 다양한 모기지 종류에 대해 알아보고, 개개인의 상황에서 어떤 모기지를 선택해야 하는지 알아보고자 한다. 해당 칼럼이 부동산 구입 및 투자와 금융 계획에 중요한 결정을 내릴 때 도움이 되시기를 바란다. 모기지의 종류 중에 세번째 시간으로 “ARM – Adjustable-Rate Mortgage” 에 대해서 알아 보도록 하겠다.

  1. ARM – Adjustable-Rate Mortgage의 정의
    ARM(Adjustable Rate Mortgage) 모기지는 시간이 지남에 따라 금리가 변동하는 점에서 변동 금리(VRM) 모기지와 유사하다. ARM 모기지와 VRM 모기지의 주요 차이점은 ARM 모기지의 지불금액이 고정되어 있지 않다는 것이다. 일반적인 변동 금리(VRM) 모기지는 트리거 금리(Trigger Rate)에 도달할 때까지 고정 월 페이먼트를 가지고 있지만, ARM 모기지의 월 페이먼트는 현재 금리에 따라 바뀌게 된다. 만약 캐나다 은행이 금리를 인상한다면, 월 모기지 지불액은 더 높은 금리를 반영하기 위해 증가하며 원금 지불과 상환 기간은 동일하게 유지된다.
  2. 트리거(Trigger) 이자란?
    트리거 금리는 모기지 월 지불액이 심지어 이자 부분만 상환하기에 충분하지 않을 정도로 이자율이 상승할 때의 금리를 말한다. 모기지 트리거 지점에 도달한다는 것은 고객의 현재 원금 잔액이 모기지 기간이 시작할 때의 원금 잔액보다 큰 지점이라고 이야기 할 수 있다. 이것은 여러분이 모기지 지불 금액을 증가시키지 않은 채로 모기지가 트리거 금리에 도달하면 발생하게 된다. 그 결과 미지불 이자가 모기지 잔액에 추가되게 된다. 즉, 변동 금리 모기지 지불액은 모기지가 트리거 금리에 도달하면 갑자기 증가할 수 있으며, 가계예산 및 계획 수립에 어려움을 초래할 수 있다. 이러한 문제는 원금 상환을 유지하기 위해 모기지 지불액이 조정되는 ARM 모기지에는 영향을 미치지 않는다.
  3. ARM 모기지는 어떻게 작동하나?
    ARM 모기지는 프라임 금리(Prime Rate)에 따라 변동하는 모기지 이자율을 가진다. ARM 이자율은 대출기관의 프라임 금리에 플러스 혹은 마이너스 하여 결정된다. 프라임 금리가 상승하면 ARM 이자율도 상승하고, 물론 반대로 이자가 내려갈 수 도 있다. 이자율 상승은 정기 모기지 상환금액이 증가하므로 전체적으로 더 많은 돈을 지불해야 한다는 단점이 있다. 모기지 상환금을 지불할시일부는 모기지 이자로 지불되고 나머지는 모기지 원금으로 이루어진다. ARM 모기지의 원금 잔액에 월 지불되는 금액이 일정한 상태로 유지되는 반면, 이자에 해당되는 금액이 현재 이자율에 따라 변동할 수 있다는 것을 의미하므로 월 상환이 늘어나고 줄을 수 있습니다.
  4. ARM vs VRM
    VRM 모기지와 ARM 모기지를 비교하면 주요 차이점은 VRM 모기지의 월별 대출 상환금액이 고정된 반면, ARM 모기지는 월별 대출 상환금액이 변할 수 있다는 것이다. 이것은 대출 원금 상환에 영향을 미치게 된다. VRM 모기지의 경우, Prime Rate가 상승하면 대출 이자율도 상승하나, 월별 대출 상환금액은 그대로 유지된다. 월 상환 금액에는 원금과 이자로 나누어져 있다. 이자가 상승하면 월 상환금 안에서 이자부분은 늘어나고 원금 부분은 줄어들어서 월 상환금액은 항상 고정되어 있다. ARM 모기지를 갚는 대출자는 대출 상환기간 동안 이자율에 변경이 없다면 대출 원금 상환액을 동일한 상태로 유지함으로써 혜택을 얻을 수 있지만, 이자율의 변경이 발생할 시 대출 상환금액이 크게 증가 또는 감소할 수 있어 예산 편성 예측이 어렵다는 점이 있다. 이에 반해, 변동 금리 모기지(VRM)의 월별 대출 상환금액은 일정한 상태로 유지되어 예산 편성이 더 좋을 수 있다. 대출 기간 중에 Prime Rate 상승으로 예상치 못한 월 대출 상환금액 증가가 발생하지 않지만 이자율이 상승할 경우 원금 부분의 상환이 줄어서 대출 갱신 시 대출 원금 상환을 유지하기 위해 더 많은 월 상환을 해야한다는 점이 있다.
  5. ARM이 나에게 적합한지 판단하려면?
    • 현재 재정 상황: 금리가 상승할 경우 ARM 모기지의 월 상환금을 감당할 수 있는지 확인해야 한다. ARM 모기지의 금리는 시장 금리에 따라 변동하므로, 금융적으로 안정적인 상황에서 고려하는 것이 좋다. 현재 재정이 안정적이고 수입 및 지출에 큰 변화가 없다면 금리 변동이 예산에 큰 부담이 되지 않을 수 있다. 반면, 재정이 불안정하거나 예산 여력이 부족하다면 고정금리 모기지를 선택하는 것이 더 안전하다.
    • 위험 감수성: ARM 모기지는 고정금리 모기지보다 금리 변동 위험이 크다. 금리가 상승하면 이자와 월 상환금이 증가할 수 있으므로, 이에 따른 추가 비용을 감당할 수 있는지 평가해야 한다. 금리가 하락할 경우 이자 비용을 절감할 수 있지만, 금리 상승 시 추가 부담을 감당하기 어렵다면 ARM 모기지는 적합하지 않을 수 있다.

이상으로 ARM 모기지에 대해 알아보았다. 고금리 시기에 현명한 금융 선택을 통해 재정적인 안정을 유지하시길 바라며 꼭 금융 기관이나 모기지 에이전트와 상담을 통해 더 자세한 정보를 확인하고 적합성을 판단하는것이 중요하다.