최근 리버스모기지 수요 급증 (Reverse Mortgage made the Biggest Jump)

리버스모기지(Reverse Mortgage)는 집의 담보가치 여분(Equity)을 활용하여 대출을 받는 것으로, 주로 은퇴후에 다른 소득이 없을 경우 집의 남은 가치를 활용할 수 있도록 고안된 대출이다. 나이(55세 이상), 주택의 감정가, 소재지역 등 여러 요인을 감안하여 대출여부가 결정되고, 나이가 많을수록 더 많은 금액을 대출받을 수 있는데, 주택가치의 15~55% (Equitable Bank 15%~40%, Home Equity Bank CHIP Mortgage up to 55%)를 대출해 준다. 대출은행은 장기적으로 집값이 오를 것이기 손실의 위험이 적다고 보고 있다.

대출금이나 이자를 매월 갚을 필요가 없고, 본인의 집에 살면서 사망하거나 집을 팔 경우, 여유자금이 생겨서 자발적으로 갚을 경우에만 대출원리금을 상환하게 되어 있어서, 매월 생활비에 쓸 돈을 줄여서 대출을 갚을 필요가 없는 장점이 있다. 특히, 2018년 1월부터는 OSFI의 Stress Test제도의 도입으로 소득이 적은 경우 은행에서 주택담보대출을 받는게 불가능한데, 리버스모기지는 스트레스테스트의 적용을 받지 않아서 쉽게 대출을 받을 수 있는 유리한 점도 있다.

최근 OSFI 통계에 따르면 은행들의 리버스모기지 잔액이 급증한 것으로 나타났는데, 2018.10월말 리버스모기지 잔액은 34억불로 전월대비 11.6%, 전년대비 57.4%가 증가를 하였다(그래프 참조). 이는 새로 주택담보대출을 받을 때 스트레스테스트 적용을 받지 않는 리버스모기지에 대출수요가 몰리고 있음을 나타내고 있다.

(Source: OSFI Filing, betterdwelling.com)

리버스모기지의 또 다른 장점으로는, 소득이 아니기 때문에 정부연금인 Old Age Security Pension(OAS), Guaranteed Income Supplement(GIS) 등을 받는데 전혀 영향을 미치지 않는다. 만약 중간에 여유자금이 생기면 미리 갚을 수도 있다. 집값이 극단적으로 폭락을 해서 마이너스 가치가 되는 경우에도 대출금을 미리 갚을 필요가 없는 조건이므로, 은행이 Power Sale을 하지 않을까 하는 염려없이 계속 그 집에 살 수 있다. 대출금을 일시에 받을 수도 있고, 연금방식으로 정기적으로 일정금액을 받을 수도 있으며, 대출금을다른 투자에 활용하게 되면 이자는 경비로 투자소득에서 공제를 받을 수 있다.

단점으로는 이자율(6~6.5%)이 높은 편이고, 수수료 등이 추가되면 통상의 주택담보대출에 비해 상대적으로 비용부담이 많은 경우가 될 수 있다. 부부가 사는 집인 경우 한사람이 사망할 경우 어떻게 되는지 등 대출조건을 잘 검토하여야 한다. 모든 은행이 리버스모기지를 해 주는 것이 아니고, 두개의 은행에서만 대출이 가능하다. 주택은 소유하고 있는 것이므로 재산세 등 유지비용은 계속 부담해야 한다. 너무 일찍 리버스모기지를 이용하면, 집의 남은 가치를 차츰 줄이게 되어 자녀들에게 남겨줄 재산이 없거나, 노후가 더 불안해 질 수도 있다는 점을 잘 고려해서 선택을 해야 한다.