by 최봉기 (BRANDON CHOI)
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모기지 규제가 강화되어 분양 받은 신규 콘도 클로징이 어려워 지면서 1차 모기지를 Private Lending으로 대출 받는 경우가 많아 지고 있다. 일단 신규 콘도의 경우 클로징을 못 맞출 경우 빌더가 디파짓을 돌려주지 않기도 하기 때문에 급한 마음에 1차 모기지를 Private으로 막는 것이다.
Private Lending이 1차로 나가는 경우는 그 동안 흔치 않았었는데 근래의 모기지 규제 강화로 말미암아 제법 많은 사례가 보이고 있다. 사실 이렇게 해서 클로징을 하고 향후에 오른 가격으로 콘도를 파는 것이 분양 전 전매보다는 훨씬 이익이다.
대출자(Borrower) 입장에서 Private 1차 모기지의 장점은 우선 대출자의 자격요건 보다는 담보물인 콘도나 주택의 건실성을 보고 승인 여부를 판단하기 때문에 비교적 쉽게 대출이 가능하다. 일반적으로 신규 콘도의 경우 25% 다운페이를 하고 75% 모기지를 요청하는데 이정도 LTV면 승인이 가능하다. 다만, 콘도가격이 큰 경우 모기지 납부 금액이 커져 부담이 될 수 있기 때문에 대부분 30-50만불대의 콘도에서 많이 요청되곤 한다. Private 1차 모기지도 private 2차 모기지와 마찬가지로 대출금의 이자만 납부하게 된다. 단순 비교하면, 제2금융권의 대출 이자율이 5%대를 육박하기 때문에 사실상 private 으로 1차 모기지를 받는 것이 꼭 불리한 상황만은 아니다. 단지, 일반적으로 Term이 1년 단위로 계약되기 때문에 1년 이후 Renew가 어려운 상황이라면 또 다시 비용을 들여 모기지를 받아야 하는 불편이 있다.
투자자(Lender)의 입장에서의 장점은 2차 모기지 투자보다 담보물 근저당이 우선 순위에 있기 때문에 좀 더 안전하다. 이런 안전성에 비례해서 이자율은 7-9% 정도에 1-2% Lender Fee이지만, 만약 채무불이행(Default)이 일어날 경우 2차나 3차 모기지 보다 수월하게 Power of Sale을 부를 수 있다. 2차 모기지 대출 이자율 10%-14%에 비하면 수익률이 좀 낮을 수 있지만 안전함을 더 선호하는 투자자에게는 알맞은 상품이다. 진행 방식은 2차 모기지 대출과 동일한데 다만, 1차 모기지의 경우 모기지 금액이 대부분 5만불을 넘기 때문에 Borrower 와 Lender 측 두 변호사를 선임하여 일을 진행해야 한다. 물론, 두 변호사의 모든 Legal Fee는 Borrower 측에서 부담하게 된다. 보통의 경우 1년 Term을 기준으로 하고 2차 모기지와 마찬가지로 쌍방의 합의로 Renew가 가능하다.
1차건 2차건 Private으로 모기지 대출을 받는다는 것은 높은 이자 납부라는 부담을 갖고 있기 때문에 부득이한 상황이거나 목적이 분명한 경우에만 사용하는 것이 바람직하다.