by 김태우 (JOHN KIM)
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프라이빗 모기지란?
오늘은 그동안 소문만 무성했던 프라이빗 모기지에 대해 알아보도록 하겠다. 한국에서는 “사채” 라고 불리어 안좋은 이미지가 있지만 캐나다 에서는 채권자와 채무자 양측에 변호사가 각 개입하여 실제 거래시 문제 발생 소지는 없으며, 모두 안전한 거래로 이뤄지고 있다. 단어 내용을 그대로 풀이하면 프라이빗, 즉, 개인거래로 이뤄지는 경우를 일컫으며, 은행과 같은 역할을 하는 대출회사와의 거래 또한 프라이빗 모기지라고 지칭되고 있다. 은행권 대출 모기지는 담보물의 이쿼티 상황과 인컴증명을 통해 진행되고 있으며, 인컴증명이 필요하지 않은 프라이빗 모기지는 담보물의 이쿼티 내용으로 대출이 진행되고 있다.
프라이빗 모기지 렌딩?
1차 렌딩 – 해당 프로퍼티에 1순위 랜딩을 1차 렌딩 이라고 부른다. 은행의 역활을 대신하며 보통 10~100만 달러 또는 그 이상의 렌딩도 이뤄지고 있다. 이미 토론토및 벤쿠버 주택의 금액이 100만 달러 이상은 어렵지 않게 볼수 있는 상황이다. 이쿼티 만으로 대출이 필요한 경우에 프라이빗 모기지는 계속해서 이용되어지고 있다. 현재 2025년 1월 기준으로 1차 모기지 이율은 7~8%를 상회하며 시중은행 제공 이율에 따라 이는 오르거나 내릴수 있다.
2차 렌딩 – 신청금액은 5만불부터 많게는 30만불 그이상 까지도 대출이 이뤄지고 있다. 현재 2025년 1월 기준으로 2차 모기지 이율은 최소 10~11% 상당으로 거래가 되고 있며, 감정가격 대비 1차 모기지의 액수와 2차 모기지의 액수를 합산하여 대출이 가능한 비율일때 렌딩 절차가 성사된다.
3차 렌딩 – 1차모기지 + 2차모기지 + 3차 모기지 금액을 총 합하여 주택가격 대비 비율을 계산하고 이 부분이 가능할시 렌딩업무가 성사될수 있다. 이자율은 1차< 2차 < 3차 후순위일수록 이자율은 높게 설정 된다.
최근의 사례1)
김 OO 고객님은 2019년 분양받은 콘도 클로징을 위해 프라이빗 모기지를 이용 하였다. 이미 거주 주택외 투자콘도가 3개가 있는 상황이라 5번째 콘도 클로징을 위해 프라이빗 모기지를 이용 하였다. 감정평가 금액에 65%에 해당하는 대출금을 1차로 받으시고 나머지 15%는 2차 모기지로 받으시어 클로징을 마무리 하셨다.
사례2) 박OO 고객님은 2020년 분양받은 콘도 클로징을 위해 프라이빗 모기지를 이용 하였다. 현재 보유 모기지는 거주용 주택의 모기지만 있는 상황이었으나, 최근 2년간의 사업수익이 하향하여 분양콘도에 가능한 은행 대출금이 많이 부족하게 되어 프라이빗 모기지를 이용 하였다. 감정평가 금액에 80%에 해당하는 대출금을 1차로 받으시고 클로징을 마무리 하셨다.
사례3) 이OO 고객님은 리세일로 구매한 타운홈의 클로징을 위해 프라이빗 모기지를 이용 하였다. 해당 고객님은 생애 첫주택 구매 경우 이었으며, 은행에서 사전승인서를 받아놓은 상황이었다. 그러나 클로징 며칠을 남겨두고 다운페이 자금 증명 과정에서 은행의 거절내용을 최종적으로 받게되어 프라이빗 모기지를 통해 클로징 마무리하게 되셨다.
위 몇가지 사례를 빗대어 여러 경우에 프라이빗 모기지는 사용되어지고 있다. 프라이빗 모기지가 무엇인지 알고 필요한 경우에 따라 사용할수 있어야 하겠다. 본인의 상황과 맞는 프로그램인지는 전문가와 상의하고 진행하는것이 좋을것으로 안내 드립니다.