임대용 콘도 모기지

2-3년 전에 토론토 다운타운에 임대 수익을 목적으로 콘도를 분양 받으신 분들은 이제 Final Closing을 준비해야 한다. 20%의 Deposit은 어떻게 자금을 마련해서 문제가 없었지만 나머지 잔금 80%와 이와 별도로 취득세, HST리베이트, 개발비용, 변호사비 등 Closing Cost(40만불 기준 약 4만불 이상의 자금)을 준비해야 한다.

HST리베이트는 렌탈 콘도일 경우는 등기 후에 신청해서 돌려받지만 등기 시에 먼저 납부를 해야한다. 몇 년 전까지만 해도 임대수익이 콘도에서 발생되는 모기지와 비용을 충당을 한다면 모기지 승인을 받는데 큰 어려움이 없었지만 현재는 임대수익 외에 본인의 소득이 있어야만 가능해 졌다. 기존의 렌더 정책들이 어떻게 바뀌었는지 조금 구체적으로 알아 보자.

먼저 모기지 심사 시 렌더들이 가장 중요하게 보는 것은 Debt Ratio이다. GDS(Gross Debt Service)와 TDS(Total Debt Service) ratio이다. TDS는 GDS 비용 외에 다른 상환 비용 등을 합쳐서 계산하는데 모기지 승인을 받기 위해서는 40% 에서 44% 이하가 나와야 한다. 계산식은 (PITH +Debts) / (Income) 이다. PITH는 Principal, Interest, Taxes, Heating을 의미하는데 모기지 상환비용, 재산세, 난방비를 합친 비용이다. 임대용 부동산의 모기지를 심사하는데 사용되는 방식은 크게 두가지로 나누어 지는데 “Rental Offset”과 “Rental Add-Back” 이 있다. 몇 년 전까지만 해도 많은수의 렌더들이 80% Offset 방식으로 계산했었는데 현재는 대부분이 50% Add-Back 방식으로 전환되어 수입이 충분치 않고는 모기지 승인이 힘들어 졌다.

현재 모기지가 남아 있는 하우스를 소유하고 있고 임대용 콘도를 구입했다고 가정하자. 집의 PITH를 D1, 콘도의 PITH를 D2라 하고 다른 부채가 없다고 가정하면,

TDS (with Add-Back) = [D1 + D2] / [Income + (Add-Back X Rental Income)]
TDS (with Offset) = [D1 + D2 – (Offset X Rental Income)] / Income

여기서 Offset X Rental Income이 D2보다 크다면, 즉 렌트 수입의 80%에서 콘도의 PITH를 제하고도 돈이 남는다면 이 금액은 계산식에서 제외되거나 Income에 더해져서 TDS를 계산한다. 실제 예를 가지고 계산하면 두 방식의 차이점을 알 수 있다.

수입: $5,000/월 (다른 부채 없음)
하우스 PITH: $2,000/월
콘도 PITH: $2,100/월, 콘도 렌트 수입: $2,500/월
이렇다고 가정하면 콘도를 사기 전의 TDS = 2000 / 5000 = 40%이고 콘도가 합쳐 지면

TDS (80% Offset) = (2000 + 2100 – 2500*0.8) / 5000 = 42%
TDS (50% Add-Back) = (2000 + 2100) / (5000 + 2500*0.5) = 65.6%

엄청난 차이가 있다. 결론은 현재의 수입으로 하우스의 모기지를 커버하고 임대 수익의 80%가 콘도의 비용을 커버한다면 모기지를 얻을 수 있다는 것이다. 현재 A-렌더들은 대부분이 50% Add-Back 방식을 사용한다. 그 이유는 임대 공실율에 있다. 아무리 교통과 입지 조건이 좋은 콘도라도 공실율이 발생할 확률은 있기 때문에 모기지 대출을 해주는 은행이나 금융기관 입장에서는 이것까지 고려해야 하므로, 임대수익의 50%만을 신청자의 소득으로 간주한다. 3년 전에 분양받은 금액과 현재의 시세는 차이가 많이 나 있고 상대적으로 렌트비는 많이 올라 있는 상황에서 모기지 전문가를 통한 전략적인 접근이 필요할 때이다.