Net Worth 모기지

지금도 그렇지만 몇 년 전부터 모기지 받기가 힘들어진 이유는 바로 “소득증명” 때문이다. 충분한 소득이 증빙되지 못하면 아무리 신용점수가 높고, 모기지 비율을 낮게 해도 승인 받기가 힘들다.

하물며 상당한 액수의 현금을 보유하고 있다고 하더라도 이 부분은 모기지 심사 시 인정이 안 된다. 꽤 오래 전 모기지 시장을 기억하시는 분들은 Equity Lending(순수담보대출)에 대한 향수가 있을 것이다. 그 당시 Down Payment 35%만 하고 신용점수만 나쁘지 않으면 시장 최저 이자율로 모기지 대출이 가능했었지만 모기지 규제 강화로 이러한 순수 Equity Mortgage가 시장에서 자취를 감췄다. 한국에서는 아직까지도 소득이 부족하더라도 감정가의 60-70%까지는 주택담보대출을 받을 수 있는데 이 것도 규정이 점점 강화되고 있는 실정이다.

금융기관에서 모기지 대출 심사를 할 때 가장 기본적이고 중요하게 고려하는 요소는 역시 대출금의 안전한 상환이다. 즉, 제 날에 납입금을 납부할 수 있는 지에 대한 능력, 만기 때 원금을 손실없이 회수할 수 있는 지에 대한 능력이다. 첫 번째 경우는 신청자 본인에 대한 능력이기 때문에 신청자의 소득이나, 신용 등으로 판단이 가능하다. 두 번째의 경우는 담보물인 Property(주택 또는 콘도)에 대한 건실성으로 Equity가 얼마만큼 남아 있느냐로 판단한다. 일반적으로 모기지 승인에 있어서 첫번째 요소가 부족하면 두번째 요소를 강화하거나 아니면 이와 반대로 해서 상호 보완을 이루어 승인을 한다. 이 두 가지 요소 중에서 소득이 많지 않은 신청자들에 대해 두 번째 요소를 강화한 프로그램이 Equity Mortgage Program이다. 이전에는 소득 중심의 모기지 대출과 Equity를 중심으로 한 모기지 대출이 병행되었지만, 근래 모기지 대출 규제 강화로 소득 중심의 모기지 대출만을 승인해주기 때문에 사실상 Equity Program이 거의 없는 실정이다. 몇몇 렌더들 만이 명맥을 유지하고 있다.

이와 비슷한 개념으로 Net Worth 모기지라는 것이 있는데 이는 소득이 충분치 않아도 보유한 유동자산이 어느 정도 있으면 승인을 해 주는 프로그램이다. 물론 여러 전제 조건들을 충족해야 하므로 신청하기 전에 모기지 전문가와 충분히 상의를 해서 본인의 조건이 해당되는 지 확인하는 작업이 필요하다. 이 프로그램의 골자는 모기지 금액의 20%에 상응하는 유동자산(Liquid asset)이있으면 소득이 충분치 않아도 모기지 금액의 65%까지 대출이 가능하다는 것이다. 물론 이유동자산은 클로징 3개월 전부터 본인의 계좌에 있어야만 한다.

40만불 짜리 콘도를 구입한다고 하면 일단 35%에 해당하는 14만불은 Down Payment로 보유하고 있어야 하고, 별도로 65% X 20% = 13% 에 해당하는 $52,000이 유동자산으로 있으면 충분한 소득이 없어도 모기지를 받을 수 있다. 결론적으로 집 값의 48%를 현금으로 보유하고 있고 기타 다른 조건들을 맞출 수 있으면 모기지 받는 것이 가능하다. 물론 이 상품도 강화된 규제로 언제 없어질 지 모르지만 현재까지는 신청을 할 수 있다.