by 최봉기 (BRANDON CHOI)
905-505-2599
bchoi@hcmortgage.com
모기지 대출을 쉽게 설명하자면 집 또는 상업 건물과 같이 물리적 담보를 가지고 은행이나 금융기관에서 돈을 빌리는 것이다. 당연히 돈을 빌려주는 입장에서는 이자라는 이익을 얻게 되지만 반면에 채무불이행, 즉 돈을 떼일 수도 있는 위험을 감수해야 한다. 이러한 이유로 은행이나 금융기관에서는 ‘심사(Qualification)’ 를 하게 되고, 그 기준에 부합해야만 돈을 빌려주게 된다.
더욱이 2008년 미국 발 금융위기 이후 캐나다 중앙정부의 모기지 규제가 심층 강화 되었는데 가장 눈에 띄는 규제는 먼저 확실한 소득증명과 Line of Credit의 강화이다. 이전에는 은행에서 소득으로 인정해 주었던 자영업자의 Stated income의 인정이 한층 까다로워졌다. 즉, CRA에 보고하는 소득만을 절대 소득으로 인정하게 되고 이 소득으로 모기지 대출을 커버할 수 있는 지를 심사한다. 또한 Line of Credit의 한계를 주택 가격 대비 65%까지로 규정하여 대출로 인한 여유자금의 한도를 정하였다. 그럼 그 심사라는 것이 무엇인지 어떠한 기준이 적용되는지를 돈을 빌려주는 입장에서 알아보자.
- Capacity(능력)
돈을 빌리는 사람(채무자)이 얼마나 대출금을 갚을 능력이 있는가. Capacity는 가장 중요한 항목이다. 주로 TDS와 GDS로 불리는 수입(Income) 대비 부채 비율 (Debt Service Ratio)를 통해 측정된다. 또한 현재 가지고 있는 부채에 대한 Payment History를 참조함으로써 채무자가 모기지 대출을 받아 성실히 Repay를 할 수 있는지를 평가한다. 수입이 무조건 많다고 Capacity가 좋은 것은 나이다. 수입 안에서 얼마나 적절히 부채를 관리하고 있는 지가 중요한 요소이다.
- Capital(자본)
쉽게 말하면 얼마만큼의 돈을 다운페이 하는가. 2008년 이전에는 0% 또는 5% 다운페이먼트와 같이 적은 돈으로도 비교적 쉽게 모기지를 얻어 집을 장만하였다. 렌더 입장에서도 부동산 가격의 상승에 힘입어 설사 채무불이행이 생기더라도 부동산을 처분함으로써 만회할 수 있었지만 2008년 부동산 가격의 거품이 빠지며 모기지 채무 불이행 사태가 만연해지면서 결국은 국가적인 경제 위기를 초래하였다. 현재의 렌더들은 일정 비율의 다운페이먼트를 권장하는 한편 그 이하일 경우에는 CMHC 또는 Genworth을 통한 모기지 Default 보험을 가입하도록 한다.
- Character(성격)
Capacity가 단순히 수입 대비 부채 비율에 의한 Repay 능력을 본다면 Character(성격)는 채무자가 얼마나 대출금을 진정성 있게 갚고자 하는가를 판단한다. 즉, 얼마나 성실히 Repay 하는가를 평가한다. 아무래도 같은 직장 같은 분야에서 지속적으로 일해온 사람이 매년 직업을 바꾸는 사람보다 진정성이 더 있게 마련이다. 또한, 일용직 근무자나 Seasonal worker 보다는 정규직에 있는 사람이 진정성이 더 있다고 판단한다.
- Collateral(담보)
모기지 대출은 글자 그대로 Property 그 자체로 이루어 진다. 근본적으로 유형의 담보물 – 집 또는 상업용 건물을 통해 이루어지기 때문이다. Property의 가치는 감정에 의해 측정되는데 자격증을 가진 전문 감정사들은 여러 가지 방법으로 집이나 상업용 건물의 가치를 측정하고 렌더는 그 가치를 기준으로 얼만큼의 모기지 대출을 해줄지를 결정한다.
- Credit(신용)
글자 그대로 재정적인 신용도이다. 부채는 얼마나 있고 얼마나 잘 갚고 있는 지를 평가한다. 모기지를 대출 받기 이전의 대출 – 신용카드 대출, 자동차 대출, Line of Credit, 학자금 대출 등을 성실히 잘 갚았는지 갚아오고 있는 지를 평가한다. 주로 Equifax라는 신용평가 기관에 의해 Beacon Score라는 점수로 매겨진다. 주로 650점 이상이면 좋은 신용도로 평가 되고 680이상이면 아주 좋은 점수이다.
그러면 렌더들은 실제로 어떤 계산 방식을 이용하여 승인을 내는 지 알아 보자.
- GDS(Gross Debt Service Ratio)
모기지를 얻는 개인의 소득(Income) 대비 현재의 Debt(부채) 비율이다. GDS에서 의미하는 부채는 Housing(가계생활) 관련한 부채를 의미한다. 여기에는 모기지 원금상환금, 이자, 재산세, 난방비가 포함되며, PITH (Principal, Interest, Taxes, Heating)라고 부른다. GDS 비율은 위의 네 가지 비용을 개인의 수입(Income)으로 나눈 것인데 이때 개인의 소득은 세금전의 소득을 말한다.
GDS = PITH / Total Gross Income
콘도의 경우에는 여기에다 관리비의 50%를 PITH에 더한다. 일반적으로 은행 및 금융기관에서는 GDS 비율의 상한선을 32%로 하고 있는데 39% 까지 융통성을 주는 경우도 있다.
예를 들어 매월 모기지 납입금(원금과 이자 포함)이 $1,100이고 세금이 매월 $100 그리고 난방비가 매월 $75이고 매월 소득이 $4,500이라고 하면,
GDS = $1,100 + $100 + $75 / $4,500 = 28.33%
- TDS(Total Debt Service Ratio)
TDS는 글자 그대로 가계생활에 관련한 부채를 포함한 다른 모든 부채에 대한 개인 소득의 비율이다. 즉, PITH + other Debt 인데 여기에는 학자금 대출이나 자동차 대출금, 신용카드 부채, 법정 명령에 의한 매달 양육비, 위자료 등이 포함된다. 하지만 집 보험이나 생명보험, 자동차 보험은 TDS 부채에 포함되지 않는다.
TDS = (PITH + All other Debt) / Total Gross Income
일반적으로 은행 및 금융기관에서는 TDS 비율의 상한선을 40% – 44%로 하고 있다.
위의 예에서 신용카드 부채가 매월 $250 이고 자동차 할부금이 매월 $400이라면,
TDS = ($1,275 + $250 + $400) / $4,500 = 42.78%
- LTV(Loan To Value)
주택 가격 대비 모기지 부채 비율을 말합니다. 즉, $1,000,000의 주택에 현재 $600,000의 1차 모기지가 있다면 60% LTV 라고 한다. LTV는 은행 및 금융기관이 얼마나 안전하게 담보를 확보하는 가에 있어 모기지 심사에서 매우 중요한 요소이다. 주택을 매입할 때 Buyer의 입장에서는 다운페이를 얼마큼 하는 것이 관건이라면, Lender 입장에서는 얼마큼의 LTV가 적용되는 가를 본다.
모기지를 얻고자 하는 개인이 GDS 또는 TDS 비율을 직접 정확히 계산해 내는 것은 쉬운 일은 아니다. 또한 각 은행, 금융기관 마다 적용하는 비율이 조금씩 다르기 때문에 비교 분석이 절대적으로 필요하다. 모기지 전문가와 미리 상의해서 각각의 렌더들의 대출심사 기준에 맞는 지를 알아보는 것이 필요하다.