by 최봉기 (BRANDON CHOI)
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콘도 빌더에게 여러분은 VIP(Very Important Purchaser)이다. 콘도를 산다는 것은 또한 생활방식에 제약을 줄 수 있는 regulations(규정), obligations(의무), 그리고 restrictions(제한)까지 같이 함께 한다는 것을 의미한다. 콘도 오너가 되기 위해서 기본적으로 알아야 될 내용들은 어떤 것들이 있을까?
- 계약금– 보통은 전체 금액의 20% 정도를 계약금 및 중도금으로 납부하여야 한다. 빌더마다 다르지만 일반적으로 계약서 사인 시 $5,000 정도를 요구하며, 계약 후 한 달 내에 (5%-$5,000)을 납부하고, 3개월 후 5%, 6개월 후 5%, 1년 후 5%를 납부해야만 한다. 부동산 시장 상황에 따라 15%에서25%까지, 1-2년에 걸쳐서 납부 등, 빌더마다 조건들이 틀리고 최초 계약 시 Post-dated Cheques를 발행해서 계약서와 같이 전달한다.
- 계약 철회– 온타리오에서는 구매자에게 10일의 쿨링오프(Cooling-off) 기간이 주어진다. 이 10일은 휴일이 포함된 캘린더 데이이고 만약 구매자가 계약을 철회하고자 하는 경우, 이 기간 안에 의사표시를 하면 위약금 없이 계약을 해지할 수 있다. 한번 철회를 하면 다시 되돌릴 수 없으니 이 기간 동안 여러 조건들을 고려하여 신중하게 결정해야 한다.
- 공사 지연– 계약서 상에 잠정 입주일이 명시되어 있지만, 대부분의 경우 여러 이유로 해서 적어도 6개월에서 2년까지 지연되는 경우가 허다하다. 최근에는 Zoning이나 시청 허가의 지연으로 공사 착공 자체가 늦어지는 경향이다. 공사 진척 상황을 수시로 점검하여 자금이나 이사 계획에 차질이 없도록 사전에 대비를 하는 것이 필요하다.
- 변경 또는 무산– 종종 빌더는 필요에 의해서 층수를 늘린다든지 레이아웃을 바꾼다든지 공사 중에도 수없이 변경을 가한다. 계약서 상에 “Buyer Protection” 조항을 잘 읽어볼 필요가 있다. 심지어 프로젝트 자체가 취소되는 경우도 있다. 최근에 대형 빌더가 자금 사정을 이유로 2년 전에 분양한 콘도 프로젝트를 취소한 적이 있다. 이 기간 동안 콘도 분양 가격도 수직 상승하였는데 많은 구매자들은 계약금만 돌려받아 현재 빌더를 상대로 소송을 진행 중이다.
- 임시 입주– 소유권 이전등기 전에 임시 입주를 저층부터 시작한다. 이 기간 동안에는 빌더가 구매자에게 Monthly Occupancy Fee를 부과하는데 잔금에 대한 이자, 재산세 추정분, 관리비 등을 합산한 금액이다. 입주 여부와 상관없이 Monthly Fee 납부는 선택사항이 아니라 의무사항이다.
- 콘도 관리비– 새 콘도 관리비는 기존 콘도에 비해 대체적으로 저렴하다. 콘도 분양을 쉽게 하기 위해서 빌더가 예상 금액을 책정하지만 실제 금액과는 차이가 나고 일반적으로 첫 2년 동안 10~20% 정도의 증가가 있다.
- 콘도 등록– 콘도 빌딩이 시청의 모든 검사와 절차를 통과하면 정식으로 등록이 되고 각 유닛 소유권도 구매자에게로 이관된다. 이 기간은 보통은 임시 입주 후부터 4~8개월이며 2년까지 걸리는 경우도 있다.
- 빌더 클로징 비용– 최초 계약 시에 항목이 특정되어 지지 않은 비용들이 발생하는데, 예를 들어 추가 부담금, 유틸리티 연결 비용 등이 있으며, Development Charges라고 해서 구매가격의 1-3%를 부과한다. 요즘은 분양 시 얼마를 넘지 않는다는 상한선을 계약서에 명시하는 게 추세이다.
- 콘도 유지 준비금– 클로징 시 관리비 2개월치에 해당되는 금액을 준비금 명목으로 납부해야 한다.
- HST – 새 콘도 구매 시에는 HST를 납부해야 한다. 경우에 따라 HST 리베이트를 받을 수 있으므로 본인의 경우를 잘 따져 보고 조건에 부합될 수 있도록 하여야 한다.