by 우상헌(SANG HEON WOO)
905-984-0831
sanee150831@gmail.com
모기지 업무를 진행하면서 주택을 처음 거래하는 고객들이 모기지 진행 전반에 대해 낯설어 하는 경우를 자주 접한다. 그래서 오늘은 모기지를 신청하면, 어떤 과정을 거치는지 과정을 살펴보자.
통상 주택구입과정에서 모기지는 아래와 같은 과정을 거쳐 진행된다.
(1) 모기지 전문가와 1차 상담
모기지 진행의 첫 단계로, 모기지 전문가와 주택 구매자의 ▲소득 ▲재정상황 ▲다운페이 가능자금 현황 등을 검토하여 개략적인 한도와 조건을 알아보는 단계로서, 이 단계를 완료함으로써 부동산
중개인이 요구하는 사전승인(pre-approval)에 해당하는 단계이다.
(2) 오퍼와 수락
부동산 중개인과 함께 매물을 살펴보고 오퍼를 진행한다. 오퍼가 매도인에 의해 수락되면 수일 내에 계약금(deposit)을 송금한다.
(3) 은행에 서류제출
사전승인 이후 준비된 서류를 모기지 전문가를 통해 정식으로 은행(대출기관)에 제출한다.
(4) 1차 승인서 획득
정식으로 대출신청서를 제출 받은 은행은 구매자(대출신청자)의 소득, 신용, 구입하려는 자산, 다운페이 규모 등을 토대로 가능여부와 조건을 결정한 후 고객에게 ‘1차 승인서(commitment)’를
발행한다.
(5) 대출조건 이행과 감정평가
은행이 발행한 1차 승인서에는 대출을 진행하는데 있어 은행이 확인해야할 조건들과 일정이 표시되어 있다. 통상 이때 대출조건으로 감정평가(appraisal)가 포함된다. 1차 승인서 상에 요구되는 조건들은 은행이 지정한 날까지 모두 충족되어야 대출이 진행된다.
(6) 변호사를 만나 대출신청서에 서명
은행이 제시한 대출조건이 모두 충족되면 은행은 모기지 설정과 관련한 지시사항(Instructions)을 바이어측 변호사에게 보낸다. 지시사항을 전달받은 변호사는 구매자를 만나 준비된 클로징 서류에
서명을 받은 후, ‘모든 사전절차가 완료되었음’을 통보하고 대출금을 지정된 은행계좌로 보내라고 요청한다. 이때, 변호사는 구매자에게 다운페이 자금과 부대비용을 변호사가 지정한 계좌(trust
account)로 송금하라고 요구한다.
(7) 클로징(Closing) 및 등기
사전에 약속된 클로징 날이 되면, 은행도 지정된 계좌(trust account)로 대출금액을 송금하고, 변호사는 구매자가 송금한 ‘다운페이’와 은행이 입금한 ‘대출금액’을 확인한 후, 경비를 정산하고 매도인측 변호사에게 송금한다. 그리고 대출된 금액을 구매한 부동산의 타이틀(등기부)에 모기지로 등기한다. 이 날을 기점으로 은행은 구매자에게 대출이자를 부과한다.
모기지 전문가와 함께 일을 하면, 99.999%는 진행단계에 따라 적절한 조언을 제공할테지만, 클라이언트도 대략적인 과정을 이해한다면 보다 적극적으로 대응할 수 있는 장점이 있다. 따라서, 주택구매를 염두에 두고 있다면, 개략적으로라도 정리해두는 것을 추천한다.