by 우상헌(SANG HEON WOO)
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최근에는 금리 상승 뿐 아니라, 모기지 심사과정 자체가 까다로워 지고 있음을 쉽게 느낄 수 있다. 특히 소득 증명은 T4나 NOA, Job letter 상에 정량화된 정보로 처리할 수 있는 반면, 다운페이 자금을 증명하기가 어려운 상황을 의외로 자주 접하게 된다.
(1) 다운페이 인정기준
기본적으로 다운페이 자금은 (가) 본인이 소유한 현금 또는 즉시 현금화할 수 있어야 하고, (나) 출처를 증명할 수 있어야 하고, (다) 불법적인 거래와 연관되지 않았음을 보여줄 수 있는 경우에만 인정된다. 이런 조건에 준해서 구체적인 사례를 살펴보자.
(2) 인정되는 경우? 안되는 경우?
- 가상의 인물 홍길동氏가 현재 살고 있는 집의 ‘매도 계약을 체결하고’, 매도자금을 다운페이로 쓰려는 경우 -> 특별한 이변이 없으면, 매도주택의 클로징 날 (가) 현금화되는 것은 기정 사실이며, (나) 주택 매도에서 발생하는 현금이며, (다) 대개의 경우 주택 매도는 합법적인 거래라고 볼 수 있으므로 이경우에는 거의 문제없이 다운페이 자금으로 이용이 가능하다.
- 홍길동氏가 현재 살고 있는 집의 ‘매도하기 위해 리스팅 하고’, 예상되는 매도자금을 다운페이로 쓰려는 경우 -> (가) 아직 매도 계약이 체결되지 않았기 때문에 현금화되는 날짜나 정확한 금액을 알 수 없으므로 다운페이 자금으로 이용이 불가능하다.
- 갖고 있던 현금(?)을 이용해서 다운페이하는 경우 -> 의외로 이런 질문을 자주 받게 되는데, 먼저 답을 하자면 ‘불가능하다.’ (가) 이미 현금 그 자체이므로 OK, 그러나 현금의 특성상 해당 금액의 (나) 출처를 증명하고, (다) 불법적인 거래와 무관함을 증명하기가 쉽지 않은 경우가 대부분이다. 따라서 99.99% 이상의 확률로 다운페이 자금으로 이용이 불가하다.
- 갖고 있던 현금(?)을 은행에 입금한 후 다운페이로 이용하는 경우 -> 경우에 따라 다르다. (가) 현금을 은행에 예치했으므로, 현금 자체로 볼 수 있다. 그러나 금액이 5천 불 이상인 입금이면 (나)
출처를 증명해야 하고, (다) 돈세탁과 무관함을 증명하기 위해 3개월 이상 예치되어 있었으면 다운페이로 이용이 가능하다. 경험적으로 비정기적이며, 5천불 미만의 입금내역은 거의 본인 자금으로인정하는 추세이다. - 한국이나 해외에서 송금받는 경우 -> 추가적인 절차를 통해서 다운페이자금으로 인정받을 수 있다. 그러나 이경우에도 단서조항이 있다. (나)와 (다)의 조건을 충족하기 위해서 ‘영문송금증’이 필요하다. 특히, 증여의 경우에는 ‘Gift letter’와 증여자와 수증자의 관계를 입증해야 할 수도 있다. 경험적으로 3만달러 이상에 해당하는 자금을 해외에서 입금된 경우에는 렌더 측에서 더 주목하는 경향이 있다.
- 한국의 주택을 매각하고 현금을 가져오는 경우 -> 주택 거래내역을 첨부하는 경우에는 (나)와 (다)의 조건을 충족하는 것으로 보기 때문에, 거의 문제없이 이용할 수 있다.
- 과거 한국 또는 캐나다에서 3자에게 빌려줬던 돈을 돌려받은 경우 -> 앞선 주택 매각의 경우와 마찬가지로, (다) 합법적 거래임을 서면으로 증명하는 경우에는 다운페이 소스로 인정받을 수 있다. 즉, 해당 사실을 확인할 수 있는 계약서와 자금이동 증명서류를 보여줄 수 있다면 이용이 가능하다.
- 본인의 다른 주택에서 리파이낸싱하거나 Line of Credit을 이용하는 경우 -> 일부 예외적인 경우를 제외하면 기본적으로 다운페이는 본인 자금만 인정이 된다. 다른 금융기관의 대출은 인정하지 않는다.