by 김태우 (JOHN KIM)
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인생 첫번째 주택마련은 많은 이들의 꿈이자 목표로 되어 있습니다. 매달 지출되는 렌트비용이 너무 부담되는 이들에게는 더욱 더 그러합니다. 그럼 나는 언제 생애 첫 주택을 구매할수 있고 어떻게 계획을 세워야 되는지에 대해 정보를 나눠보고자 합니다.
현재 나의 모기지 가능 여부와 총액수를 알기 위해서는 패밀리인컴, 다운페이 자금, 신용점수, 부채내역을 준비하셔야 합니다.
- 패밀리인컴 – 당연한 이야기 이지만 수입이 많으면 많을수록 가능한 모기지 총액수는 많아집니다. 하지만 현재의 수입이 적다고해서 주택구매를 계속해서 미룬다면 내 보금자리를 도대체 언제 마련할수 있는지 막연하기 때문에 현재의 수입으로 주택구매 가능조건을 알아보는것 또한 미래의 계획을 세우는데 충분히 도움이 되고 예상과 다르게 지금 당장 주택구매 조건을 갖춰 있을수도 있기 때문에 전문가와 상담하신후 계획을 세우는것은 반드시 필요한 부분입니다. 직장의 수입 이외에도 은행마다 인정해주는 수입원은 다양하여 (육아보조수당, 한국인컴, 해외인컴, 연금, 임대소득, 기타등) 상담시 자세한 내용전달이 필요합니다.
- 다운페이 자금 – 첫 주택 구매자들이 가장 어려워했던 부분중 하나는 다운페이 증명 부분이었다고 해도 과언이 아닙니다. 본인이 계획을 세워 수년에 걸쳐 자금을 마련하여 주택구매를 시작 한다면 큰 문제는 없습니다. 다만, 다운페이 자금을 가족에게 전달받은 뒤 주택구매를 하는 경우에는 전달받은 자금을 바로 사용하기 어려운 경우가 있을수 있으므로 주택구매 수개월전 미리 상담을 받고 모기지 준비를 진행하시는게 미리 알지 못한 내용에 대해 도움을 받을수 있습니다. 그렇게 가족으로 부터 전달받은 자금은 모기지 프로그램에 따라 바로 사용할수 있거나 그렇지 않은것으로 구분이 되고, 은행마다 자금 출처 또는 보관기간 확인이 상이하므로 상담시 자세한 내용전달이 필요합니다.
- 신용점수 – 일반적으로 FICO score 라고 부르는 신용점수는 Equifax, Transunion 등을 통해 조회가 되며 신용점수를 결정짓는 요인에는 신용기록 기간, 지불내역, 총 부채 액수 등이 있습니다. 위 수입과 다운페이의 조건을 충족하고도 신용점수가 낮거나 조회되지 않는 이유로 모기지 신청을 수개월 뒤로 미룬 사례가 적지 않습니다. 신용점수가 낮게 조회되는 경우는 나와 비슷한 이름이 나의 신용기록과 중복되었고 그 내역중 연체기록이 있어 자신도 모르게 신용점수가 계속해서 떨어지는 일이 있었으며, 캐나다에 5년이상 장기간 생활 하였음에도 자동차리스, 핸드폰, 신용카드를 모두 남편의 명의로만 사용하여 아내의 신용점수는 조회가 되지 않는 사례들도 있었습니다. 신용점수가 예상보다 낮게 조회될시 신용점수를 다시 회복할만한 충분한 시간이 다시 필요하게 됩니다. 또한, 조회가 되지 않는 경우에도 그 즉시 신용카드를 만들어 수개월간 사용하여 신용점수를 만들 시간이 필요하게 되므로 주택구매 계획이 있다면 평소에 자신의 신용점수에 관심을 갖고 관리하는것은 분명히 도움이 될 것 입니다. 신용 점수를 기관에서 조회시 점수가 소폭 하향되는것은 사실이나 본인이 본인의 것을 조회하고 관리하는것은 이와 무관하므로 평소에 관심을 갖는것이 필요합니다. 예외의 경우로 간혹 신용점수가 없어도 모기지를 승인 받는일이 있습니다. 이런점은 예외의 경우로서 은행마다 나머지 조건이 충족되고 평상시 금융거래 내역(일반계좌, 공과금 납부내역 등)을 증명한다면 재량이 발휘되어 인정되는 경우가 있을수 있고, 신규이민자의 경우 본래 국가의 신용조회서 제출로 인정되는 경우도 있습니다.
- 부채관리 – 위에 언급한 수입, 다운페이, 신용점수 모든조건을 충족하였음에도 부채가 상당하여 모기지 신청에 차질이 있는 사례들도 있습니다. 나의 모든 부채는 나의 모기지와 직접적인 연결고리라고 생각하시고 주택구매 계획이 있다면 평상시 무리한 부채를 늘리지 않을것을 권해드리고 있습니다. 한 일례로 월 $800불 상당의 파이낸스 차량으로 인하여 목표한 모기지 액수보다 약 10만불 가까이 나오지 않은 사례가 있습니다. 자동차 파이낸스와 리스의 차이점은 없으며 남아있는 발란스도 크게 중요하지 않습니다. 남은 발란스가 적을시 이를 payoff 하여 모기지를 차질없이 준비할 수 있지만, 계약한지 얼마 되지않은 차량의 경우에는 처분이 힘든 이유로 모기지를 미룬 사례들도 있습니다. 이에 가장 중요한것은 현재 지불하는 월 지불액이 총 모기지 액수를 계산하는데 반영이 되므로 멀지 않은 미래에 주택구매 계획이 있는분들은 차량구매에 더욱 신중한 결정이 필요하다라고 말씀드립니다.
이외 생애 첫주택 구매자에게 돌아가는 정부혜택들이 있습니다.
- Land Transfer Tax Refunds for the first-time home buyer – 시민권자, 영주권자중 생애 첫 주택구매자의 취득세 감면제도 입니다. 캐나다만이 아닌 전세계 대상으로 생애 첫주택 구매자인 경우를 기준으로 합니다. 부부로 예를 들었을때 두명 모두 첫 구매자 이고 주소지가 Toronto ON 인 경우에는 온타리오주 취득세 $4,000 + 토론토시 취득세 $4,475 = 총 $8,475를 총 취득세에서 감면 받습니다. 만약 부부 둘중 한명만 첫 구매자인 경우에는 절반의 비율만 감면혜택을 받게 됩니다.
- First Time Home Buyers’ Tax Credit (HBTC) – 주택구입시 사용한 경비중 총$5000 까지를 세금신고시 보고하여 미환급되는 $750의 크레딧을 받게 됩니다. 이 크레딧은 소득세에서 차감적용 받으며 해당항목은 공동명의로 구입하여도 첫주택 구매자중 한명만이 신청할수 있습니다. (참고사항) 사용경비 내역이란? 주택구입시 소요되는 부동산 변호사비용, 주택 인스펙션비용 등이 있습니다.
- The Home Buyers’ Plan (HBP) – 모기지신청 90일 이전까지 저축된 RRSP 금액중 인당 $35,000까지 인출하여 다운페이로 사용가능 합니다. 부부 모두 사용할 경우 각$35,000씩 최대 $70,000까지 인출하여 사용 가능하고, RRSP가 장기투자 상품이라 중도해지 않는다면 만65세 이후 찾는것이 원칙인데 이 HBP 제도에 의해 저축한 금액에서 주택 구입시 자금을 일부 찾아 다운페이로 사용하는것이 가능한것 입니다. RRSP 예금에서 잠시 인출하여 사용한 것이므로 인출후 15년이내에 다시 재입금을 해야합니다. (참고사항) RRSP란? Registered Retirement Savings Plan의 약자로 은퇴 후 노후 생활을 준비할 수 있도록 캐나다 정부가 승인한 은퇴준비예금 제도입니다.
이상 인생 첫번째 주택 구매 플랜에 대해 안내드렸습니다.