by 임준배 (JOSHUA LIM)
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모기지 에이전트를 통해 상담을 받을 때 GDS / TDS 라는 말을 들어 보신 적이 있을 것이다. GDS / TDS는 금융 기관에서 모기지 심사 시 중요한 지표 중에 하나이다. 이 두 가지 지표를 어렵지 않은 방법으로 산출해 낼 수 있고 또한 내가 받을 수 있는 최대 모기지가 어느 정도인지도 역시 찾아 내실 수 있다.
1. GDS (Gross Debt Service):
GDS는 주택 소유자가 월별 주택 비용을 얼마나 감당할 수 있는지를 나타내는 지표이다. 이는 모기지 이자, 원금 상환, 부동산 세금, 주택 보험 등 주택 관련 비용을 총소득에 대한 비율로 표현한다. GDS 비율이 높을수록 주택 소유자의 금융적 부담이 커질 수 있으며, 일반적으로 A(시중은행) 금융 기관은 39% 이하를 권장한다.(45~50 혹은 그 이상도 해주는 은행이 있으나 낮은 이자는 기대하기 쉽지 않다.)
2. TDS (Total Debt Service):
TDS는 주택 비용을 포함한 모든 부채를 고려하여 주택 소유자의 금융적 부담을 평가하는 지표이다. 모기지 이자와 원금 상환 뿐만 아니라 신용카드, 대출, 기타 부채까지 모두 고려한다. A 금융 기관은 일반적으로 주택 소유자의 TDS 비율을 44% 이하로 유지하는 것을 권장한다.( 50~55 혹은 그 이상도 해주는 은행이 있으나 낮은 이자는 기대하기 쉽지 않다.)
COVID를 전후로 크케 달라진 점을 하나 들자면 금리 인상(Qualifying Rate)으로 인하여 받을 수 있는 모기지가 형편없이 줄어든 점이라 고 말 할 수 있다. 통상적으로 인컴의 4~5배 정도의 모기지가 COVID 이전에 받을 수 있었다면 지금은 3.5~4배정도로 간단히 계산할 수 있다. 그러나 이 방법은 다양한 변수들을 포함하지 않은 계산이기에 위의 GDS / TDS 계산법을 따라 비율을 알아 보는 것이 좋다.
GDS와 TDS의 중요성:
– 금융 심사: 금융 기관은 GDS와 TDS 비율을 통해 대출 심사를 진행합니다. 높은 비율일수록 대출 심사가 어려울 수 있다.
– 금융적 안정성: GDS와 TDS는 주택 소유자가 금융적으로 안정적인 상황에서 주택을 구매할 수 있는지를 평가하는 중요한 기준이다.
– 예상 외 경비 대비: GDS와 TDS 비율을 살펴보면 월별 주택 비용 외에도 예상치 못한 경비를 감당할 여유가 있는지 확인할 수 있다.
결국은 좋은 모기지(적은 이자)를 최대한 많이 받기 위해서는 발생하는 비용을 줄이고 인컴을 늘려서 은행이 요구하는 GDS / TDS 비율을 만들어야 하는 결론에 도달한다. 그럼 은행이 요구하는 부채비율(GDS/TDS)을 만들기 위해 지키고 또 해야 할 몇가지 사항들 이다.
GDS와 TDS 준수 방법:
– 적절한 주택 선택: 주택 구매를 고려할 때 GDS와 TDS 비율을 고려하여 자신의 금융 상황에 맞는 주택을 선택해라.
– 적절한 모기지 상품: 이자만 내는 모기지, 스트레스 테스트 미적용 금리
– 부채 관리: 부채를 관리하고 신중하게 대출을 선택함으로써 GDS와 TDS 비율을 줄일 수 있다.
– 금융 상담: 금융 상담가와 상담하여 어떤 모기지가 자신에게 적합한지 논의해라.
결론:
GDS와 TDS는 주택 모기지 신청 시 꼭 고려해야 하는 중요한 지표이다. 이 비율을 제대로 관리하고 준수함으로써 안정적인 주택 소유와 금융 상황을 유지할 수 있다. 자신의 금융 상황과 목표에 맞는 모기지를 선택하고 관리하는 것이 중요하다.
이상으로, GDS와 TDS에 대한 핵심 내용을 알아보았다. 주택 구매를 계획하실 때 이 두 지표를 꼭 확인하여 현명한 금융 결정을 내리 시길 바란다.